Lisa Marrani, arquitecta, membre de la Comissió d’Urbanisme de la Favb i coautora de l’informe, explica que “a l’Estat espanyol ha existit una cultura de la propietat que als anys setanta i vuitanta va portar a vendre molt de l’habitatge protegit existent. Hi ha hagut una manca de política de seguiment i de manteniment, com si el mercat s’anés a regular sol. Però, sobretot, no hi ha hagut cap reflexió a llarg termini sobre cap a on anàvem. I a llarg termini el que ha passat és que la bretxa entre el preu de compra de l’habitatge i la renda disponible s’ha eixamplat cada cop més”.

Qualificació amb data de caducitat

L’esquelet del problema és tant tècnic com polític: una bona part del parc d’habitatge protegit barceloní arrossega una etiqueta amb data de caducitat. La normativa estatal d’HPO que es va consolidar el 1963 va concebre la protecció oficial com una qualificació temporal, amb terminis d’entre deu i trenta anys -regulats ara per les comunitats autònomes- a partir dels quals l’habitatge passa al mercat lliure. L’informe constata que només les promocions construïdes en sòl qualificat urbanísticament d’HPO o integrades en el patrimoni públic de sòl i habitatge gaudeixen de protecció permanent. La resta acaba desqualificada per defecte.

Quan els autors de l’informe creuen les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya amb les referències cadastrals i els terminis vigents, el resultat dibuixa una corba descendent abrupta: gairebé la meitat dels habitatges amb qualificació HPO perdran aquesta condició abans del 2068, amb 7.674 unitats que passaran al mercat lliure. Només en els tretze anys vinents -fins al 2038-, es preveu la desqualificació de 7.407 habitatges, una xifra que representa el 45% del parc protegit actual. La projecció és contundent: si no s’actua, el percentatge d’habitatge protegit baixarà del 2% a l’1% del parc residencial total.

“La desqualificació ha de desaparèixer com a mecanisme, perquè és completament contrària al manteniment d’un parc públic”, subratlla Marrani. “Hi ha la proposta de pròrroga mentre Barcelona sigui una zona tensionada, que d’alguna manera ho blinda, però això és insuficient. Cal apostar per una llei molt més contundent. No es tracta de posar pegats a situacions concretes, sinó de fer una aposta política i social real per permetre que la gent continuï vivint a la seva ciutat”.

Més afectació a la inversió pública

Una de les troballes més incòmodes és que aquesta sagnia no recau principalment en la promoció privada, sinó en la pública. Les promocions impulsades per administracions o empreses públiques en sòls no qualificats com a HPO sumen 5.696 unitats que perdran la protecció els pròxims anys, repartides entre 2.042 de venda, 3.401 de lloguer i 253 mixtes. Les promocions de promotors sense ànim de lucre amb protecció no permanent sumen 995 unitats més, i les privades, 983, de les quals 279 corresponen al règim de lloguer, el segment més cobejat per la maquinària especulativa.

La paradoxa és tan amarga com fàcil de quantificar: cada euro públic invertit en aquestes promocions té una vida útil limitada, perquè quan els terminis caduquin l’habitatge s’incorporarà al mercat sense que l’Administració pugui exercir cap mecanisme automàtic de retenció. La conclusió és que el sector públic ha estat alimentant durant dècades una bossa d’habitatge que tornarà al circuit privat just quan la pressió immobiliària és més alta.

“És absolutament inacceptable que es construeixi habitatge amb diners públics que passi al mercat privat. I és igualment inacceptable que l’Administració faci habitatge públic i no se n’ocupi del manteniment”, sentencia Marrani. I afegeix que “també és important tenir en compte que alguns dels factors que incideixen en l’estat general del parc d’habitatge de Barcelona depenen precisament d’aquest traspàs a mans privades d’edificis d’habitatge de protecció pública, un fet que constitueix una capa més en la lectura global del problema de l’habitatge a Barcelona: molts dels habitatges protegits venuts als anys setanta i vuitanta van ser adquirits per persones que en aquell moment disposaven d’un poder adquisitiu suficient, però que amb el pas dels anys no han pogut mantenir-los en les condicions que ho podria haver fet una administració pública. Aquestes dues dinàmiques, originades per motius diversos, han contribuït a generar la situació crítica que vivim ara, a la qual cal afegir la pèrdua de sòl públic”.

Sant Martí concentra, Sarrià es buida

L’informe SOS habitatge ofereix també una operació de cartografia inèdita: per primer cop s’ha pogut construir una visió de conjunt georeferenciada del parc protegit, una feina que s’ha realitzat amb les dades obtingudes a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i amb un treball ingent de consulta cadastral, ja que ni l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (Imhab) ni l’Observatori Metropolità de l’Habitatge no havien respost a les sol·licituds d’accés a la informació pública.

I les dades obtingudes dibuixen una ciutat partida en dos. El districte de Sant Martí concentra 4.789 habitatges protegits, el 30% del total municipal, seguit de Sant Andreu (2.847; 17,8%), Nou Barris (2.301; 14,4%) i Sants-Montjuïc (2.228; 14%). En contrast, Sarrià-Sant Gervasi reuneix tan sols 205 unitats -l’1,3% del parc protegit-; l’Eixample, 228 (l’1,4%); les Corts, 295 (1,8%); i Gràcia, 382 (2,4%).

Quan el mapa es creua amb la renda per càpita, la imatge es confirma: els pisos protegits s’aglomeren als barris amb les rendes més baixes i desapareixen pràcticament dels territoris amb més capacitat adquisitiva. A Sarrià-Sant Gervasi i les Corts, el sector privat no ha promogut ni un sol habitatge HPO. La inversió pública, lluny de redistribuir, ratifica una segregació territorial estructural entre el centre i la perifèria.

“El factor determinant és que es construeix on hi ha sòl i el sòl no es troba a la ciutat consolidada”, manté Marrani. “Això ha generat dos grans problemes: no hi ha hagut cap mixtura de rendes i no s’ha donat cap regeneració dels barris centrals, que són, precisament, els que ara pateixen la pressió immobiliària més forta. La gent acaba marxant a la perifèria perquè ja no pot viure al centre. No hi ha voluntat d’enviar els pobres a la perifèria i els rics al centre, però és el que acaba passant, perquè la segregació augmenta cada cop més”.

El 30%, convertit en gest simbòlic

Per intentar corregir aquesta dislocació, l’Ajuntament va aprovar el 2018 la Modificació del Pla General Metropolità (MPGM) que obliga a destinar el 30% del sostre urbanístic a habitatge de protecció pública en les promocions de nova planta o de gran rehabilitació de més de 600 m² en sòl urbà consolidat. La mesura havia de funcionar com una esponja per dipositar habitatge protegit en barris on, fins ara, era quasi inexistent. Sis anys després de l’aprovació, però, l’informe documenta que la regla només ha generat 115 habitatges qualificats d’HPO repartits en 24 finques, a un ritme mitjà de trenta unitats anuals entre 2022 i 2024.

Els autors subratllen tres causes que han buidat la mesura: la normativa exclou les intervencions de menys de 600 m² -que són majoria en el teixit consolidat-, la caducitat dels expedients disciplinaris d’incompliment -que ha fet inviables moltes sancions- i les vies de compensació -que han permès dispersar la quota o esquivar-la-. A la pràctica, l’instrument urbanístic més innovador per descentralitzar el parc d’habitatge protegit ha quedat reduït a un gest residual.

“El 30% ha espantat els fons voltor i això és el que importa”, assegura Marrani. “Això vol dir que alguna cosa per aquí pot funcionar. El mecanisme probablement necessita millores -ara n’estan excloses les finques catalogades de nivell A, B i C, que no haurien d’estar-ne- i l’Ajuntament hauria de reforçar les inspeccions i el control del compliment normatiu. Però no podem descartar les poques coses que veiem que funcionen. No trobarem la panacea en una sola fórmula: serà una suma de coses petites. Però tot suma”.

Dels 34.980, només 2.037 en marxa

Quan l’informe creua les previsions urbanístiques per sectors de planejament, el desequilibri entre el paper i l’obra esdevé sagnant. El maig de 2024 -segons les dades facilitades amb dos anys de retard per l’Ajuntament-, hi havia previstos a Barcelona 26.605 habitatges HPO, 3.286 HPO per a reallotjament i 5.089 allotjaments dotacionals -aquesta darrera categoria, creada el 2022 a través d’una MPGM específica, encara té la regulació funcional pendent d’aprovació definitiva-; en total, 34.980. D’aquests, només 2.037 estan en fase de construcció.

El 2024 hi havia 13.584 habitatges protegits pendents de gestió del sòl i 8.434 pendents de planejament o de planejament derivat. Sumats, 22.018, en una previsió “altament incerta”, per fer servir el llenguatge dels autors de l’informe. Els grans àmbits -la MPGM del 22@ amb 16.123 unitats, la Marina de la Zona Franca amb 5.266 i Sant Andreu-Sagrera amb 4.905- es concentren, un cop més, a la perifèria, i ratifiquen la dinàmica detectada en el parc ja construït: els barris centrals continuen exclosos del repartiment.

“El Pla Sectorial d’Habitatge planteja uns objectius ambiciosos, però sense pressupost assignat”, adverteix Marrani. “El pressupost municipal per a habitatge representa un 0,2% del PIB anual. On anem amb això? La primera estratègia per apropar-nos als estàndards europeus és política: augmentar les assignacions pressupostàries. Sense diners, les previsions continuen sent paper mullat i els sectors de planejament, promeses que ningú no executa”.

Sòl públic, tanteig i cooperatives

Davant d’un escenari que combina caducitat, dèficit i desequilibri territorial, l’informe identifica tres palanques amb capacitat d’invertir la tendència. La primera és la generació de sòl qualificat urbanísticament com a HPO o integrat en el patrimoni públic, l’única garantia de protecció permanent: dels 15.956 habitatges actuals, els 6.970 construïts sobre sòl HPO no perdran mai la qualificació. La segona és el dret de tanteig i retracte, que ha permès incorporar 339 habitatges al parc públic entre 2018 i 2024, amb un pic singular de 169 unitats el 2021 -moltes situades, per primer cop, en el centre consolidat de Ciutat Vella i l’Eixample-. La tercera és la implicació de cooperatives, fundacions i entitats sense ànim de lucre, que ja representen el 22,5% de les qualificacions provisionals i que treballen, sobretot, amb cessió de sòl públic en règim de dret de superfície, una fórmula que combina permanència, gestió comunitària i preu reduït. L’estudi subratlla que aquestes tres vies, sumades a la MPGM del 30%, són les úniques que tenen marge d’eixamplar-se sense esperar grans reformes legislatives.

“Cal continuar incentivant les cooperatives i les entitats sense ànim de lucre, perquè no busquen benefici i creen mecanismes per garantir el manteniment a llarg termini”, valora Marrani. “Però el preu de l’obra és molt alt i les aportacions inicials han crescut molt. Per accedir-hi, cal estar dins del barem de renda de l’HPO i alhora tenir uns estalvis importants. Moltes persones no ho poden combinar. Aquestes iniciatives mai no han pogut respondre a les necessitats de les persones més vulnerables. És una via sobretot per a la classe mitjana; no és la solució per a tothom”.

Una projecció que es queda curta

Els autors de SOS habitatge han elaborat una hipòtesi de projecció a tretze anys vista. Comptant els HPO permanents existents, els provisionals que esdevindran definitius, les unitats obtingudes per la reserva del 30% i pel tanteig, i els habitatges previstos pels sectors de planejament en construcció o pendents d’execució, Barcelona disposaria el 2038 d’uns 23.897 habitatges protegits, amb un increment net respecte al 2024 de tan sols 5.356 unitats. Aquesta xifra suposaria el 3% del parc residencial, una proporció encara molt allunyada de la mitjana europea i clarament insuficient per respondre a la demanda. A 31 de desembre de 2024, el Registre de Sol·licitants d’HPO de Barcelona acumulava 41.341 inscripcions, més del doble del parc disponible i molt per damunt del que es preveu construir. La caiguda registrada en el registre entre 2020 i 2022 -recorda l’informe- no respon a una contracció real de la demanda, sinó probablement a la reducció administrativa del termini d’actualització de les dades de tres anys a un. La conclusió és nítida: amb les eines actuals, Barcelona no s’acosta a la mitjana europea ni cobreix la demanda social existent.

“L’habitatge protegit i l’especulació immobiliària són vasos comunicants”, afegeix Marrani. “Si no es frena la pressió especulativa, és molt difícil que qualsevol política d’habitatge públic funcioni. Pots tenir sort i accedir a un habitatge protegit, però si, dins del mateix sector de planejament, l’altra meitat dels habitatges previstos es destina al mercat lliure, i aquests passaran a formar part directament del mercat especulatiu, acabes segregat i empès cap a les àrees metropolitanes. El problema no es pot resoldre tractant l’habitatge protegit de manera aïllada”.

Recuperar un bé públic

Les conclusions dels experts no s’estalvien la dimensió política. L’informe reclama onze línies d’actuació que recorren tota la cadena del problema: garantir una distribució equitativa de l’habitatge protegit a tots els districtes, per afavorir la cohesió urbana i la mixtura social; atendre el dèficit específic de les zones centrals consolidades; reforçar la regla del 30% i incentivar la participació del sector privat; desplegar estratègies específiques per contenir la pèrdua de qualificació en àrees amb dèficits acumulats; impulsar la generació de sòl públic com a “única garantia efectiva de permanència”; incrementar el parc per tanteig i retracte; actuar amb caràcter urgent sobre l’habitatge públic buit; mantenir i incrementar l’habitatge protegit de lloguer; impedir que les 983 unitats privades no permanents alimentin el mercat especulatiu; promoure la participació de cooperatives i entitats sense ànim de lucre; i desbloquejar les situacions paralitzades en el planejament urbanístic. La cartografia de SOS habitatge demostra que el dèficit no és una fatalitat geogràfica: és una conseqüència de decisions polítiques que es poden revertir, sempre que hi hagi voluntat institucional.

“Primer de tot, cal declarar que hi ha un problema i posar-se a pensar globalment en la solució”, conclou Marrani. “Ja no té sentit parlar de Barcelona o de Santa Coloma de Gramenet per separat: l’àrea metropolitana és un sol territori i la lògica especulativa no entén de divisions administratives. Cal un pla d’habitatge metropolità, o d’emergència, com es vulgui dir. Les divisions administratives continuen sent un gran obstacle”.

A Barcelona, l’habitatge protegit ha esdevingut un dic mal construït que el temps va minant. La fotografia que aporta SOS habitatge no és la d’una crisi sobtada, sinó la d’un debilitament sostingut durant dècades sota la mirada complaent de les Administracions. Si la propera generació no troba el coratge polític per redibuixar la base d’aquest dic -ampliant-lo, blindant-lo i situant-lo allà on avui no arriba-, la marea especulativa que també descriu l’informe se l’endurà definitivament.

L’opció de l’habitatge cooperatiu

El conveni marc signat el 2021 entre l’Ajuntament i una vintena d’entitats sense ànim de lucre (ESAL) és l’aposta més significativa de Barcelona per fomentar el cohabitatge cooperatiu i la cessió d’ús com a alternativa al mercat. L’acord ha activat la cessió de 21 finques municipals (742 habitatges) a cooperatives i fundacions mitjançant un dret de superfície que sol tenir una durada de 75 anys, prorrogables a 15 més. L’Administració manté la propietat del sòl, l’entitat construeix i gestiona l’edifici, i les persones sòcies hi poden viure de manera indefinida pagant una aportació inicial i unes quotes mensuals desvinculades de la cotització immobiliària. L’informe documenta que les cooperatives i entitats no lucratives aporten ja el 22,5% del parc d’HPO amb qualificació provisional (479 sobre 2.131), una xifra que demostra el potencial estructural del model. La novetat és doble: l’habitatge deixa de ser una mercaderia per esdevenir un bé d’ús, i la protecció no caduca, perquè la qualificació urbanística del sòl la fa permanent. La gran limitació segueix sent territorial: la pràctica totalitat de les promocions s’ubica fora del centre consolidat.

L'entrada L’habitatge protegit s’esfuma per alimentar l’onada especulativa ha aparegut primer a Carrer.

Aquests solars, situats un a la cantonada amb Consell de Cent i l’altre a la cantonada amb el carrer de Sant Nicolau, són els últims supervivents d’un antic projecte que es va aprovar ni més ni menys que el 1987 i que semblava sepultat per l’oblit. El pla preveia la planificació urbanística de l’entorn del carrer de Tarragona, amb la construcció de quatre grans torres, de les quals dues no es van arribar a edificar mai. Ara, gairebé quaranta anys després, l’empresa propietària dels terrenys, Núñez i Navarro, vol ressuscitar el projecte, amb la construcció dels dos edificis restants als esmentats solars, i amb una alçada similar a la dels edificis dels voltants. Uns terrenys que junts sumen quasi 3.000 m² de superfície -prop de 900 el que fa cantonada amb Consell de Cent i gairebé 2.000 el de Sant Nicolau- i, a més a més, en una zona tan cèntrica i cotitzada com és la plaça d’Espanya. Un veritable tresor per a una indústria tan voraç com la immobiliària, que a Barcelona ja no disposa de gaire espai on construir. El projecte, que es va explicar al veïnat en una sessió informativa el mes de gener, va ser debatut al març en el Consell Plenari del Districte de Sants-Montjuïc, i rebutjat amb els vots de Barcelona en Comú i ERC. Junts es va abstenir.

Un equipament per al barri

Quines són, ara com ara, les reivindicacions del veïnat? Doncs aquest espera que hi pugui haver un retorn per al barri davant la construcció de dos edificis d’aquestes dimensions. Conxita Pérez, vocal de l’Associació de Veïns i Veïnes d’Hostafrancs, així com responsable de les seves relacions externes, concreta més en què podria consistir aquest retorn: “La nostra associació va declarar en el seu moment que estaria bé que hi hagués un equipament per a la zona. De fet, el projecte original contemplava la construcció d’un equipament. Privat, és clar”. Significa això que no seria d’ús públic? “No -aclareix-. Hi ha equipaments que són privats i alhora d’ús públic. Un gimnàs, per exemple: la propietat seria privada, però es podria cedir o llogar a l’Ajuntament per proporcionar un servei públic”. En aquest cas, els preus serien municipals, és a dir, populars.

Però també hi ha la possibilitat que el propietari vulgui gestionar directament l’equipament, amb la qual cosa existeix el perill real que els preus siguin de mercat. Totes dues opcions són possibles, i tot resta en l’aire, segons la representant veïnal: “Tot això, de moment, és una incògnita. Per tant, no en podem parlar”.

Habitatge assequible

L’altra reivindicació del veïnat és que una part dels nous pisos que es construeixin siguin habitatges assequibles. “Encara que la propietat és privada -assenyala Pérez-, la nostra reivindicació és aquesta, perquè el veïnat d’Hostafrancs necessita habitatge”. I concreta encara més que el pla contemplava originalment “entre el 5% i el 10% de pisos destinats a habitatge assequible”. Una xifra que, ara com ara, li sembla “insuficient” perquè “les coses han canviat molt des del 1987: al carrer de Tarragona hi ha molta oficina buida. Oficines no és el que necessita el barri”. Però confessa que l’associació encara no ha parlat de quin seria el seu percentatge ideal. “Ens cenyim al tant per cent que consta en el projecte original”.

“És un moment neoliberal radical”

Conxita Pérez és una dona menuda, però enèrgica. Professora jubilada i amant dels llibres, es mostra molt sincera: “En ser els solars una propietat privada… pots opinar, però res més”. Un obstacle davant del qual s’encomana a l’esperança: “L’esperança és una cosa que mai s’ha de perdre. Però és clar, vivim en un moment neoliberal radical. Són temps molt difícils, i les propietats privades estan molt enrocades”. I remata: “Nosaltres fem el que podem. I els consistoris, també”.

La representant veïnal diu que han fet allò que estava a les seves mans, que és presentar al·legacions al projecte davant de l’Ajuntament, enfocades sobretot en la reivindicació de l’habitatge assequible -sense renunciar als equipaments-, perquè “és la qüestió més necessària avui a Barcelona”. Per la seva banda, Àfrica Cardona, gerent del Districte de Sants-Montjuïc, declara que “s’han presentat les al·legacions que s’han considerat i en els pròxims mesos l’Ajuntament les analitzarà i respondrà”.

L'entrada Les torres de la discòrdia del carrer de Tarragona ha aparegut primer a Carrer.

Vam ocupar l’espai i vam aconseguir que l’alzina es protegís. Però volíem guanyar no només un escocell -l’expropiació de l’arbre costava quatre milions d’euros-, sinó tot el jardí i les casetes -cosa que suposava un cost al voltant dels vuit milions d’euros-. I vam defensar que, tot protegint l’alzina i preservant el que de valor patrimonial tenien les casetes, s’hi construïssin habitatges dotacionals per a col·lectius vulnerables i un equipament. L’expropiació es va poder fer perquè l’espai tindria aquests usos.

En la redacció de les bases del concurs de projectes arquitectònics, Salvem l’Alzina va aportar que la volumetria dels edificis es pogués repartir per tot l’àmbit objecte del concurs. El projecte guanyador obre l’espai lliure als carrers de l’entorn, enderrocant els murs actuals i creant una nova plaça jardí, que no pot ser una plaça dura. Però el concurs era d’idees, i abans de redactar el projecte arquitectònic calia aprovar un Pla Especial, ja que la proposta guanyadora modificava el planejament vigent. Ara que el pla s’ha aprovat inicialment, la Coordinadora pel Dret a l’Habitatge -que agrupa grups diversos del barri- hem fet una al·legació donant suport a la construcció dels habitatges dotacionals (13) i l’equipament -un casal de gent gran-, i marcant les directrius que el projecte ha de seguir.

El petit espai de l’alzina i les casetes d’Encarnació (1.266 m²) és un microcosmos on conflueixen tres dels grans problemes de la Vila de Gràcia: el verd, el patrimoni arquitectònic i l’habitatge. La nostra valoració del pla actual incideix en aquests tres aspectes.

La lluita ha blindat la protecció

En relació amb el verd i l’alzina, valorem que el pla inclogui -i, per tant, blindi- la protecció de l’arbre en les normes reguladores, delimiti una zona de protecció i faci que les obres entorn de l’alzina siguin manuals i supervisades per un tècnic arboricultor qualificat, garantint la conservació del sistema radicular de l’arbre, evitant la compactació del sòl i assegurant-ne el drenatge. Ens ha de satisfer que la lluita hagi propiciat aquestes mesures.

Quant a l’espai lliure, la nova “plaça/parc” -com l’anomena el pla- és “més oberta, visible i segura” i “potencia la relació amb el barri de Gràcia, alhora que valora l’alzina, dignificant-la, donant-li espai i fent-la més visible i referent en el barri”. Hi estem d’acord. I més enllà de les paraules –plaça/parc, jardí-, destaquem que el pla diu que els espais lliures han de tenir un tractament “verd i tou”.

Sobre la preservació del patrimoni arquitectònic, la nova disposició de l’edificació per darrere les casetes millora l’assolellament i la visibilitat de l’alzina, i no competeix visualment amb les casetes des del carrer. Entenem que els valors patrimonials també inclouen el paisatge urbà, i la disposició que proposa el pla és millor que la del pla vigent.

Finalment, la manca d’habitatge social a Gràcia és extrema: tal com posa de manifest l’estudi SOS habitatge de la Favb, només hi consten 32 habitatges dotacionals, a l’antiga Cibeles. Els 13 allotjaments que s’han de construir -al cor de la Vila- són imprescindibles tot i ser una petita gota d’aigua en la sequera d’habitatge públic que pateix el barri, que requerirà una política d’habitatge molt més activa en tots els fronts. I avançant-nos al que pot establir el pla, reclamem que els allotjaments es destinin a persones vinculades al barri; un d’ells, a veïnat desnonat.

Poden passar quatre anys fins que els habitatges, l’equipament i la plaça/jardís’inaugurin. Cal abordar el problema de l’habitatge a la Vila amb més decisió, amb més instruments i amb celeritat, si volem aturar el procés de gentrificació que patim. Per això ens preocupa el viratge de l’actual Salvem l’Alzina, que fa campanya per impedir la construcció dels habitatges i el casal, respectant només un dels pilars de la reivindicació inicial i impugnant la lluita que va aconseguir aturar el projecte especulatiu. És trist que s’hagi trencat el consens que hi va haver durant anys en favor del verd, però també de l’habitatge social i l’equipament públic. Verd i habitatge social no s’haurien de confrontar.

Ara tocarà veure com avança el projecte. La Coordinadora pel Dret a l’Habitatge de Gràcia i un conjunt d’antics impulsors de Salvem l’Alzina vam proposar -i s’ha constituït- una comissió de seguiment amb participació veïnal per millorar i fer realitat la proposta guanyadora del concurs. L’alzina pot i ha de conviure amb l’habitatge dotacional, el casal de gent gran i una plaça jardí.

L'entrada L’habitatge dotacional pot conviure amb l’alzina bicentenària de la Vila de Gràcia ha aparegut primer a Carrer.

El mercat especulatiu es desplaça

Pel que fa a l’habitatge de luxe -l’estudi se centra en la compra-, el treball de recol·lecció de dades s’ha fet a través de la col·laboració d’associacions veïnals, la consulta d’expedients d’obres, els portals immobiliaris i el treball de camp a l’Eixample de Jaume Artigues, membre de la Comissió d’Habitatge de la Favb. Una feina que ha permès posar en el mapa un total de 8.716 habitatges de propietat que es promocionen com a luxe i que tenen en comú que són finques on es produeix l’expulsió de veïns.

L’estudi ha localitzat una part molt substancial d’aquest mercat especulatiu, si bé els autors matisen que és segur que hi ha més promocions encara no identificades. Es tracta, com puntualitza Artigues, “d’operacions de gran rehabilitació de blocs sencers, blocs existents que van a terra i es fa obra nova, o també remuntes; en tot cas, operacions especulatives que expulsen el veïnat, sobretot a la zona de l’Eixample i en edificis que estan sotmesos a algun vincle patrimonial, de manera que la llei permet saltar-se el 30% de reserva per a habitatge protegit”. Ara bé, el treball de camp ha confirmat no només que l’especulació es dispara al centre de la ciutat, sinó que comença a desplaçar-se més enllà dels barris més cèntrics amb grans promocions de luxe a les zones més perifèriques i on, paradoxalment, les Administracions preveuen la construcció de nous habitatges de protecció oficial. És el cas de la Marina del Prat Vermell, Sant Andreu, la Sagrera, la Bordeta o la Clota.

La meitat dels HPO s’esfumaran

Per poder fer una radiografia acurada ha calgut consultar una per una la referència cadastral de la llista dels 15.956 habitatges protegits informats per la Generalitat de Catalunya per localitzar-los al mapa, i sobretot, per poder determinar la vigència de la protecció. I aquí ha aparegut la dada més colpidora, que confirma que la política d’habitatge de les darreres dècades té com a resultat la pèrdua d’habitatge social, una situació preocupant perquè acompanyada per l’expansió virulenta del negoci immobiliari de luxe: la meitat de l’habitatge de protecció oficial de Barcelona perdrà la condició de protegit el 2038. “Endreçar totes les dades ha estat molt complex, hem hagut de revisar una per una les referències cadastrals perquè l’Administració no té una radiografia territorial de la vigència de les promocions d’HPO [habitatge de protecció oficial]. Però hem pogut determinar que només el 51,9% dels pisos protegits a Barcelona tenen la qualificació de permanent, la resta caduquen. L’habitatge social es va esfumant, i d’aquí a 24 anys la meitat passarà al mercat lliure a preus privats”, detalla Marc Fando, arquitecte de Voltes Cooperativa, que ha participat en l’elaboració de l’informe.

El 2019, un decret llei de la Generalitat va fixar la perpetuïtat de moltes de les noves promocions de protecció oficial, però milers d’habitatges edificats prèviament, fins i tot durant el franquisme, comencen a quedar lliures i, per tant, tindran via lliure per passar al mercat privat. El 2024 perdran la condició de protegits el 2,8% dels habitatges; el 2028, el 3,8%; el 2029, el 9,9%; el 2030, succeirà amb el 2,3% dels pisos protegits; el 2031, amb el 2,3%; el 2036, passarà al mercat lliure el 2,8% del parc protegit; el 2037, serà el 2,5% i finalment, el 2038 s’extingirà la protecció del 8,8% restant, fins que el 51,9% romandrà protegit indefinidament.

Els habitatges protegits, on sempre

Però hi ha una segona derivada sagnant de la política de protecció oficial a Barcelona, i és que les noves promocions continuen ubicant-se als barris on ja hi ha pisos socials, bàsicament, als districtes de Nou Barris, Sants-Montjuïc i Sant Martí. “La planificació actual consolida la construcció d’aquest tipus d’habitatge a la perifèria, mentre que torna a deixar totalment desproveïdes les zones centrals com l’Eixample, Gràcia i Sarrià-Sant Gervasi. Això, unit al procés històric de construcció de la ciutat, consolida aquestes dues Barcelones, la rica i la pobra, i es consolida una segregació històrica entre la perifèria i el centre”, denuncia Lisa Marrani, de la Comissió d’Urbanisme de la Favb. Una segregació que la federació veïnal demostra novament amb xifres: els quatre districtes amb rendes més altes -Sarrià-Sant Gervasi, l’Eixample, Gràcia i les Corts- només ofereixen al seu veïnat el 6,9% de l’habitatge protegit de la ciutat, mentre que quatre districtes perifèrics -Sant Martí, Sants-Montjuïc, Sant Andreu i Nou Barris- acumulen el 76% del parc d’HPO.

El mapa elaborat per la Favb aporta encara una altra fotografia rellevant sobre l’habitatge protegit, i és que també situa sobre el territori aquelles promocions que tenen caducitat i les que són permanents. I novament, en els barris perifèrics és on s’acumulen els edificis protegits de més dimensió que passaran al mercat lliure en els pròxims anys. Sobretot Sant Martí, Nou Barris i Sants-Montjuïc veuran com part de la seva HPO s’esfumarà i passarà a mans privades. La prospectiva de SOS habitatge detecta una altra circumstància preocupant, i és que, a vegades, en les promocions dels habitatges públics planificats en les perifèries, els habitatges lliures en el mateix àmbit d’actuació acaben entrant en el mercat especulatiu.

L’especulació ja ataca la perifèria

I aquí és on els vasos comunicants són més potents entre habitatge social i habitatge de luxe. Lluny del que pot semblar, que l’especulació només ataca les zones més riques i turístiques de la ciutat, el mapa de la Favb constata que el negoci del luxe s’escampa com una taca d’oli trencant les fronteres inicials. I encara més, aquesta especulació ja pressiona a l’alça el mercat dels pisos de compra en aquestes zones, amb preus per metre quadrat molt per sobre de la mitjana del barri o del districte abans de l’arribada de les promocions de luxe. Un cas molt sagnant és al barri de la Clota, el més petit de Barcelona. Una promotora ven pisos de luxe al carrer de Marcel·lí: de 83 m² i amb piscina comunitària des de 560.000 euros. “Si es demana una compensació territorial perquè també es faci habitatge protegit en zones altament gentrificades per mirar d’aturar l’expulsió del veïnat víctima de processos especulatius o de preus abusius, resulta que el que veiem és molt pervers: no només no es fa HPO, sinó que es produeix un efecte contagi a la perifèria i les promocions d’habitatge protegit acaben acompanyades de grans edificis amb pisos de luxe amb l’excusa que s’ha complert el 30%. Aquí s’estan fent molts diners”, alerta Artigues.

La darrera dada oficial que hi ha sobre el parc d’habitatge a Barcelona és de 807.751 habitatges -dels quals, el 31% pertany al parc de lloguer-, de manera que aquests 8.716 pisos de luxe representarien l’1%, i hom podria pensar que és una part insignificant. Però la Favb alerta que la lectura no és tan simple: “La comparació no l’hem de fer sobre el total del parc, sinó sobre l’oferta d’habitatge que hi ha al mercat. No tenim l’estadística, però sabem que en una situació normal, en el mercat hi ha aproximadament un 5% de l’estoc a la venda, això són uns 27.867 pisos. És a dir, que parlem d’un 31% d’habitatges especulatius, una autèntica barbaritat que està destruint el mercat i està incidint de forma clara en els preus de venda de tot el mercat”, assenyala Artigues. Però a banda de disparar els preus, s’acaba creant un mercat destinat gairebé exclusivament als inversors estrangers, que són els que acaben beneficiant-se de les plusvàlues del mercat especulatiu i que “consideren que Barcelona és un paradís legal i fiscal per especular”, afegeix el membre de la Comissió d’Habitatge.

Sobre aquest mercat del luxe, Voltes Cooperativa fa un apunt després d’analitzar l’oferta: “El luxe està en el preu, perquè cada cop són més cars, però no de més qualitat. Veiem promocions de pisos de 40, 50 o 60 m² amb materials modestos. Això no és luxe”, diu Fando, que aclareix que en aquest estudi s’han exclòs els pisos d’alt estànding de la ciutat que són propietat de veïns i amb els quals no s’està especulant.

Pisos protegits buits, mala gestió

L’encreuament de dades de les promocions d’habitatge protegit i la seva ubicació amb les promocions de luxe ha portat els impulsors de l’estudi a concloure que cal una “solució integral i interconnectada” per atacar la xacra dels problemes de l’habitatge a la ciutat. “Són clarament vasos comunicants; el problema de l’habitatge social no es resoldrà si alhora no es frena l’especulació i es para els peus als fons voltor. S’està autodestruint el mercat immobiliari amb aquesta roda perversa; cal una planificació d’HPO que trenqui l’esquema de la perifèria, ara també castigada amb l’exportació del mercat del luxe, i comenci a dotar d’habitatge social el centre de la ciutat per aturar l’expulsió dels veïns i la proliferació dels habitatges de luxe, que acaben inflant la resta de preus”, conclou Lisa Marrani en nom de la Comissió d’Urbanisme, que reclama a les Administracions “una visió a llarg termini en HPO i no només propostes quantitatives que no tenen en compte que moltes zones perdran en els pròxims anys habitatge social, que saltarà al mercat privat”. I encara un problema afegit que l’Administració sembla esquivar, i és que a Barcelona hi ha molts habitatges protegits buits que a hores d’ara es troben abandonats.

Sigui com sigui, la Favb posa sobre la taula per primer cop una radiografia molt acurada i actualitzada d’una part de l’habitatge a Barcelona, que toca dos extrems, la protecció oficial i l’especulació, que tensa i fractura barris, que expulsa veïns i que empeny de manera dramàtica a una crisi encara més profunda. Un treball imprescindible que haurien d’haver fet les Administracions i que aporta llum perquè els gestors polítics orientin, i reorientin, una política que no sempre garanteix un dret bàsic dels ciutadans.

Un ‘tastet’ de l’estudi que es publicarà el 2025

Els mapes, gràfics, taules i reflexions d’aquest article són només un tastet d’un treball molt més extens i que ha centrat l’atenció i els esforços de les comissions d’Urbanisme i Habitatge de la Favb els últims mesos. Treballat conjuntament amb Voltes Cooperativa d’Arquitectura, l’informe SOS habitatge: anàlisi de la situació de l’habitatge a Barcelona des del moviment veïnal està previst que vegi la llum el gener del 2025. Si voleu estar informades en tot moment de la seva publicació, així com de la manera d’aconseguir-lo i consultar-lo, estigueu atentes al lloc web de la Favb (favb.cat), amb tota la informació d’última hora.

L'entrada La política d’habitatge trenca Barcelona ha aparegut primer a Carrer.

Nous veïns, amb comptagotes

És el cas de la promoció de Palamós 70-84, al barri de la Trinitat Nova, propietat de l’Institut Municipal d’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (Imhab). L’edifici, estrenat el novembre del 2023, té 67 habitatges en la modalitat de venda del dret de superfície, en la qual l’adjudicatari n’esdevé propietari durant 75 anys després de comprar-lo a un preu inferior al de mercat. D’aquesta setantena d’habitatges, però, només n’hi ha 22 d’ocupats per veïns i veïnes. Així ho explica Daniel Agudo, un dels deu primers veïns que va signar la hipoteca i a qui li van entregar les claus. “Des de l’hivern de l’any passat ha anat entrant més gent, però molt amb comptagotes”, assegura. La resta de l’immoble, dos de cada tres pisos, encara espera a ser assignada a sol·licitants d’habitatges de protecció oficial un any després de les primeres adjudicacions.

“Hi ha una crisi residencial a Barcelona: es construeix habitatge públic, però no s’omplen els pisos! S’han de prendre mesures; aquí hi ha alguna cosa que s’està fent malament”, critica Antonio Trenas, membre de l’Associació Veïnal de la Trinitat Nova. Tant ell com Agudo coincideixen que el principal motiu que hi ha al darrere de tants habitatges sense adjudicar, a banda de la lentitud en la gestió
i el sistema d’adjudicació, són les condicions econòmiques per entrar-hi, que no estan a l’abast de tothom. “Jo estic pagant una quota de 500 euros per un pis de 80m²; això no t’ho trobes al mercat lliure. En aquest sentit, no em puc queixar. Ara bé, l’entrada és molt alta i no hem tingut cap facilitat per pagar-la”, assenyala Agudo. Segons explica, la hipoteca cobreix només el 80% del pis. “Has de pagar el 20% del valor més l’IVA del 10%, tot de cop. En el meu cas, que és un habitatge de dues habitacions, costa 150.000 euros; per tant, he hagut de pagar 45.000 euros d’entrada”. En el cas dels pisos de tres habitacions, que valen 180.000 euros, la barrera inicial és encara més alta.

Haver de renunciar quan et ‘toca’

“Per què no es dona la possibilitat que la hipoteca sigui al 100%? La quota seria una mica més elevada, però ja seria molt menys del que en costa una de normal”, es queixa Agudo. Ell va poder vendre el cotxe per pagar l’entrada del pis, però coneix casos de gent que ha estat esperant durant anys l’adjudicació d’un habitatge de protecció oficial i, a l’hora de rebre’l, no hi han pogut accedir. La capacitat d’estalvi dels sol·licitants no sempre els permet abassegar imports tan alts. “Tenir la sort que et toqui, després de tant de temps, i haver de renunciar-hi ha de ser molt dur. He vist gent molt enfonsada per això”, comenta.

Tenir més de la meitat dels pisos de la promoció buits no és només un greuge per a aquella població a la recerca d’habitatge assequible: també genera problemes als veïns que ja estan instal·lats a l’edifici. Al de Palamós 70 no hi ha prou gent per poder constituir-se com a comunitat de propietaris, la qual cosa dificulta la gestió dels serveis a les zones comunes que, a banda de l’ascensor, són inexistents. “Tenim moltes reparacions pendents als espais compartits; també tenim pendent saber què passarà amb les despeses comunes. O les plaques solars tèrmiques, que encara no funcionen”, lamenta Agudo.

La lentitud en la gestió de l’Imhab és una de les principals queixes del veïnat, que encara no té uns estatuts redactats per a la comunitat. La incertesa els angoixa encara, un any després d’haver-s’hi instal·lat, i la informació que reben per part de l’Ajuntament és insuficient. Les preocupacions, mentrestant, es van acumulant: quan s’acabarà d’omplir l’edifici i podran tenir tots els serveis en funcionament? Quan s’inauguraran els pàrquings que els pertoquen, llestos des de fa temps als baixos de l’immoble? Seran de lloguer o de compra? Els veïns demanen celeritat a l’Imhab per resoldre-ho i que la comunicació sigui molt més fluida.

L'entrada Habitatges publics buits en un dels barris més pobres de la ciutat ha aparegut primer a Carrer.

Abans de continuar, cal aclarir dues coses. En primer lloc, que aquesta iniciativa urbanística, tot i ser pionera a l’Estat espanyol, no és una política aïllada, sinó que segueix la mateixa línia d’altres polítiques europees, com ara la del govern socialista de París, que ha impulsat la construcció d’habitatge protegit en els barris rics parisencs, precisament per combatre la gentrificació i la continuació dels guetos de la banlieue -la perifèria-, imposant que els nous edificis de més de 500 m2 disposin d’un 50% d’habitatge social. En segon lloc, acusar la norma de tots els perjudicis del món quan aquesta no ha tingut temps de ser aplicada en les condicions que marca la Llei d’Urbanisme i que ha estat acompanyada d’un clima de frau en les llicències, ens sembla una visió clarament adulterada pel sector immobiliari.

La proposta estrella presentada a votació era la de transformar la norma de l’aportació privada del 30% d’habitatge protegit en una compensació monetària. Aquí està el quid de la qüestió: fonamentalment en les promocions d’obra nova o gran rehabilitació, això significa desentendre’s de la corresponsabilitat en matèria d’habitatge que marca la Constitució, perquè no podran conviure rics i pobres en una mateixa escala. Perquè, en definitiva, els pobres no podran pagar la piscina del terrat.

Deixant al marge si és o no sostenible continuar construint piscines privades en una situació d’emergència climàtica, la proposta és d’una concepció absolutament classista, que no té res a veure amb l’estructura social barcelonina, on històricament la segregació social s’ha produït en vertical, un dels valors més apreciats internacionalment del sistema de cohesió urbana de l’Eixample: l’estratificació vertical i la mixtura social. Una lectura esbiaixada de la norma, tot i que aquesta ja preveia a l’article 285 l’exempció del seu compliment en les promocions en edificis catalogats generalment de luxe.

L’altra lectura que cal fer és que els promotors immobiliaris es volen estalviar bona part dels costos de la gestió de sòl i de projecte, i traspassar-ho per no se sap encara quants diners, el que vol dir una demora en la gestió pública que pot significar entre cinc o vuit anys més per tornar a començar la gestió de sòl, l’adquisició i la construcció dels nous edificis per als pobres, ben lluny i localitzats, a ser possible en altres barris.

Ara les entitats socials han entès el missatge i adverteixen que defensaran el 30% i denunciaran els poders econòmics que es lucren a costa dels drets de tots els ciutadans, destruint els barris, desnonant i expulsant-ne la població. Francament, amb tota aquesta diarrea classista i segregacionista, ho sento molt, però ja no em sé reconèixer en la meva ciutat.

Jaume Artigues és arquitecte.

L'entrada Marxa enrere al 30% d’habitatge protegit: els pobres no poden pagar la piscina ha aparegut primer a Carrer.