La política d’habitatge ha consolidat la segregació històrica de la ciutat. La fractura que separa dues Barcelones és cada cop més profunda i ens encamina acceleradament a la gentrificació d’uns barris i el buidatge d’altres. És una de les conclusions més contundents que extrau l’estudi SOS habitatge: anàlisi de la situació de l’habitatge a Barcelona des del moviment veïnal, elaborat per la Comissió d’Urbanisme i la d’Habitatge de la Federació d’Associacions Veïnals de Barcelona (Favb) amb la col·laboració de Voltes Cooperativa d’Arquitectura i que, per primera vegada, posa sobre el mapa de la ciutat una radiografia molt precisa -i que s’anirà actualitzant- de l’especulació i l’habitatge protegit, dos mercats amb vasos comunicants. Cap Administració no disposa en l’actualitat de dades localitzades en un plànol com el que ha elaborat la Favb, que ha consultat les referències cadastrals dels 15.956 habitatges protegits que l’Agència Catalana de l’Habitatge té registrats a Barcelona amb data de juliol del 2024, gestionats majoritàriament pel sector públic (68,7%), però també per cooperatives d’habitatge (17,1%) i promotors privats (14,1%), i ha pogut oferir una radiografia territorial exacta d’aquesta tipologia d’habitatge a la ciutat.
El mercat especulatiu es desplaça
Pel que fa a l’habitatge de luxe -l’estudi se centra en la compra-, el treball de recol·lecció de dades s’ha fet a través de la col·laboració d’associacions veïnals, la consulta d’expedients d’obres, els portals immobiliaris i el treball de camp a l’Eixample de Jaume Artigues, membre de la Comissió d’Habitatge de la Favb. Una feina que ha permès posar en el mapa un total de 8.716 habitatges de propietat que es promocionen com a luxe i que tenen en comú que són finques on es produeix l’expulsió de veïns.
L’estudi ha localitzat una part molt substancial d’aquest mercat especulatiu, si bé els autors matisen que és segur que hi ha més promocions encara no identificades. Es tracta, com puntualitza Artigues, “d’operacions de gran rehabilitació de blocs sencers, blocs existents que van a terra i es fa obra nova, o també remuntes; en tot cas, operacions especulatives que expulsen el veïnat, sobretot a la zona de l’Eixample i en edificis que estan sotmesos a algun vincle patrimonial, de manera que la llei permet saltar-se el 30% de reserva per a habitatge protegit”. Ara bé, el treball de camp ha confirmat no només que l’especulació es dispara al centre de la ciutat, sinó que comença a desplaçar-se més enllà dels barris més cèntrics amb grans promocions de luxe a les zones més perifèriques i on, paradoxalment, les Administracions preveuen la construcció de nous habitatges de protecció oficial. És el cas de la Marina del Prat Vermell, Sant Andreu, la Sagrera, la Bordeta o la Clota.
La meitat dels HPO s’esfumaran
Per poder fer una radiografia acurada ha calgut consultar una per una la referència cadastral de la llista dels 15.956 habitatges protegits informats per la Generalitat de Catalunya per localitzar-los al mapa, i sobretot, per poder determinar la vigència de la protecció. I aquí ha aparegut la dada més colpidora, que confirma que la política d’habitatge de les darreres dècades té com a resultat la pèrdua d’habitatge social, una situació preocupant perquè acompanyada per l’expansió virulenta del negoci immobiliari de luxe: la meitat de l’habitatge de protecció oficial de Barcelona perdrà la condició de protegit el 2038. “Endreçar totes les dades ha estat molt complex, hem hagut de revisar una per una les referències cadastrals perquè l’Administració no té una radiografia territorial de la vigència de les promocions d’HPO [habitatge de protecció oficial]. Però hem pogut determinar que només el 51,9% dels pisos protegits a Barcelona tenen la qualificació de permanent, la resta caduquen. L’habitatge social es va esfumant, i d’aquí a 24 anys la meitat passarà al mercat lliure a preus privats”, detalla Marc Fando, arquitecte de Voltes Cooperativa, que ha participat en l’elaboració de l’informe.
El 2019, un decret llei de la Generalitat va fixar la perpetuïtat de moltes de les noves promocions de protecció oficial, però milers d’habitatges edificats prèviament, fins i tot durant el franquisme, comencen a quedar lliures i, per tant, tindran via lliure per passar al mercat privat. El 2024 perdran la condició de protegits el 2,8% dels habitatges; el 2028, el 3,8%; el 2029, el 9,9%; el 2030, succeirà amb el 2,3% dels pisos protegits; el 2031, amb el 2,3%; el 2036, passarà al mercat lliure el 2,8% del parc protegit; el 2037, serà el 2,5% i finalment, el 2038 s’extingirà la protecció del 8,8% restant, fins que el 51,9% romandrà protegit indefinidament.
Els habitatges protegits, on sempre
Però hi ha una segona derivada sagnant de la política de protecció oficial a Barcelona, i és que les noves promocions continuen ubicant-se als barris on ja hi ha pisos socials, bàsicament, als districtes de Nou Barris, Sants-Montjuïc i Sant Martí. “La planificació actual consolida la construcció d’aquest tipus d’habitatge a la perifèria, mentre que torna a deixar totalment desproveïdes les zones centrals com l’Eixample, Gràcia i Sarrià-Sant Gervasi. Això, unit al procés històric de construcció de la ciutat, consolida aquestes dues Barcelones, la rica i la pobra, i es consolida una segregació històrica entre la perifèria i el centre”, denuncia Lisa Marrani, de la Comissió d’Urbanisme de la Favb. Una segregació que la federació veïnal demostra novament amb xifres: els quatre districtes amb rendes més altes -Sarrià-Sant Gervasi, l’Eixample, Gràcia i les Corts- només ofereixen al seu veïnat el 6,9% de l’habitatge protegit de la ciutat, mentre que quatre districtes perifèrics -Sant Martí, Sants-Montjuïc, Sant Andreu i Nou Barris- acumulen el 76% del parc d’HPO.
El mapa elaborat per la Favb aporta encara una altra fotografia rellevant sobre l’habitatge protegit, i és que també situa sobre el territori aquelles promocions que tenen caducitat i les que són permanents. I novament, en els barris perifèrics és on s’acumulen els edificis protegits de més dimensió que passaran al mercat lliure en els pròxims anys. Sobretot Sant Martí, Nou Barris i Sants-Montjuïc veuran com part de la seva HPO s’esfumarà i passarà a mans privades. La prospectiva de SOS habitatge detecta una altra circumstància preocupant, i és que, a vegades, en les promocions dels habitatges públics planificats en les perifèries, els habitatges lliures en el mateix àmbit d’actuació acaben entrant en el mercat especulatiu.
L’especulació ja ataca la perifèria
I aquí és on els vasos comunicants són més potents entre habitatge social i habitatge de luxe. Lluny del que pot semblar, que l’especulació només ataca les zones més riques i turístiques de la ciutat, el mapa de la Favb constata que el negoci del luxe s’escampa com una taca d’oli trencant les fronteres inicials. I encara més, aquesta especulació ja pressiona a l’alça el mercat dels pisos de compra en aquestes zones, amb preus per metre quadrat molt per sobre de la mitjana del barri o del districte abans de l’arribada de les promocions de luxe. Un cas molt sagnant és al barri de la Clota, el més petit de Barcelona. Una promotora ven pisos de luxe al carrer de Marcel·lí: de 83 m² i amb piscina comunitària des de 560.000 euros. “Si es demana una compensació territorial perquè també es faci habitatge protegit en zones altament gentrificades per mirar d’aturar l’expulsió del veïnat víctima de processos especulatius o de preus abusius, resulta que el que veiem és molt pervers: no només no es fa HPO, sinó que es produeix un efecte contagi a la perifèria i les promocions d’habitatge protegit acaben acompanyades de grans edificis amb pisos de luxe amb l’excusa que s’ha complert el 30%. Aquí s’estan fent molts diners”, alerta Artigues.
La darrera dada oficial que hi ha sobre el parc d’habitatge a Barcelona és de 807.751 habitatges -dels quals, el 31% pertany al parc de lloguer-, de manera que aquests 8.716 pisos de luxe representarien l’1%, i hom podria pensar que és una part insignificant. Però la Favb alerta que la lectura no és tan simple: “La comparació no l’hem de fer sobre el total del parc, sinó sobre l’oferta d’habitatge que hi ha al mercat. No tenim l’estadística, però sabem que en una situació normal, en el mercat hi ha aproximadament un 5% de l’estoc a la venda, això són uns 27.867 pisos. És a dir, que parlem d’un 31% d’habitatges especulatius, una autèntica barbaritat que està destruint el mercat i està incidint de forma clara en els preus de venda de tot el mercat”, assenyala Artigues. Però a banda de disparar els preus, s’acaba creant un mercat destinat gairebé exclusivament als inversors estrangers, que són els que acaben beneficiant-se de les plusvàlues del mercat especulatiu i que “consideren que Barcelona és un paradís legal i fiscal per especular”, afegeix el membre de la Comissió d’Habitatge.
Sobre aquest mercat del luxe, Voltes Cooperativa fa un apunt després d’analitzar l’oferta: “El luxe està en el preu, perquè cada cop són més cars, però no de més qualitat. Veiem promocions de pisos de 40, 50 o 60 m² amb materials modestos. Això no és luxe”, diu Fando, que aclareix que en aquest estudi s’han exclòs els pisos d’alt estànding de la ciutat que són propietat de veïns i amb els quals no s’està especulant.
Pisos protegits buits, mala gestió
L’encreuament de dades de les promocions d’habitatge protegit i la seva ubicació amb les promocions de luxe ha portat els impulsors de l’estudi a concloure que cal una “solució integral i interconnectada” per atacar la xacra dels problemes de l’habitatge a la ciutat. “Són clarament vasos comunicants; el problema de l’habitatge social no es resoldrà si alhora no es frena l’especulació i es para els peus als fons voltor. S’està autodestruint el mercat immobiliari amb aquesta roda perversa; cal una planificació d’HPO que trenqui l’esquema de la perifèria, ara també castigada amb l’exportació del mercat del luxe, i comenci a dotar d’habitatge social el centre de la ciutat per aturar l’expulsió dels veïns i la proliferació dels habitatges de luxe, que acaben inflant la resta de preus”, conclou Lisa Marrani en nom de la Comissió d’Urbanisme, que reclama a les Administracions “una visió a llarg termini en HPO i no només propostes quantitatives que no tenen en compte que moltes zones perdran en els pròxims anys habitatge social, que saltarà al mercat privat”. I encara un problema afegit que l’Administració sembla esquivar, i és que a Barcelona hi ha molts habitatges protegits buits que a hores d’ara es troben abandonats.
Sigui com sigui, la Favb posa sobre la taula per primer cop una radiografia molt acurada i actualitzada d’una part de l’habitatge a Barcelona, que toca dos extrems, la protecció oficial i l’especulació, que tensa i fractura barris, que expulsa veïns i que empeny de manera dramàtica a una crisi encara més profunda. Un treball imprescindible que haurien d’haver fet les Administracions i que aporta llum perquè els gestors polítics orientin, i reorientin, una política que no sempre garanteix un dret bàsic dels ciutadans.
Un ‘tastet’ de l’estudi que es publicarà el 2025
Els mapes, gràfics, taules i reflexions d’aquest article són només un tastet d’un treball molt més extens i que ha centrat l’atenció i els esforços de les comissions d’Urbanisme i Habitatge de la Favb els últims mesos. Treballat conjuntament amb Voltes Cooperativa d’Arquitectura, l’informe SOS habitatge: anàlisi de la situació de l’habitatge a Barcelona des del moviment veïnal està previst que vegi la llum el gener del 2025. Si voleu estar informades en tot moment de la seva publicació, així com de la manera d’aconseguir-lo i consultar-lo, estigueu atentes al lloc web de la Favb (favb.cat), amb tota la informació d’última hora.
