L’informe SOS habitatge, elaborat per la Federació d’Associacions Veïnals de Barcelona (Favb), dedica un capítol a oferir una fotografia integral del parc d’habitatge de protecció oficial (HPO) de la ciutat que cap administració no havia posat damunt la taula fins ara. La diagnosi és tan precisa com inquietant. A 12 de desembre de 2024, Barcelona disposava de 15.956 habitatges amb qualificació definitiva d’HPO, agrupats en 864 promocions i repartits, amb una intensitat molt desigual, per tots els districtes. Si s’hi sumen les 2.131 qualificacions provisionals, els 115 habitatges obtinguts per aplicació de la reserva del 30% i els 339 incorporats per tanteig i retracte, el total arriba als 18.541 habitatges protegits. Aquest volum no supera el 2% del parc residencial de la ciutat, una proporció allunyada dels percentatges del 15% al 20% de mitjana europea i a anys llum del 43% de Viena, una de les capitals sovint invocades com a referència del model d’habitatge públic.
Lisa Marrani, arquitecta, membre de la Comissió d’Urbanisme de la Favb i coautora de l’informe, explica que “a l’Estat espanyol ha existit una cultura de la propietat que als anys setanta i vuitanta va portar a vendre molt de l’habitatge protegit existent. Hi ha hagut una manca de política de seguiment i de manteniment, com si el mercat s’anés a regular sol. Però, sobretot, no hi ha hagut cap reflexió a llarg termini sobre cap a on anàvem. I a llarg termini el que ha passat és que la bretxa entre el preu de compra de l’habitatge i la renda disponible s’ha eixamplat cada cop més”.
Qualificació amb data de caducitat
L’esquelet del problema és tant tècnic com polític: una bona part del parc d’habitatge protegit barceloní arrossega una etiqueta amb data de caducitat. La normativa estatal d’HPO que es va consolidar el 1963 va concebre la protecció oficial com una qualificació temporal, amb terminis d’entre deu i trenta anys -regulats ara per les comunitats autònomes- a partir dels quals l’habitatge passa al mercat lliure. L’informe constata que només les promocions construïdes en sòl qualificat urbanísticament d’HPO o integrades en el patrimoni públic de sòl i habitatge gaudeixen de protecció permanent. La resta acaba desqualificada per defecte.
Quan els autors de l’informe creuen les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya amb les referències cadastrals i els terminis vigents, el resultat dibuixa una corba descendent abrupta: gairebé la meitat dels habitatges amb qualificació HPO perdran aquesta condició abans del 2068, amb 7.674 unitats que passaran al mercat lliure. Només en els tretze anys vinents -fins al 2038-, es preveu la desqualificació de 7.407 habitatges, una xifra que representa el 45% del parc protegit actual. La projecció és contundent: si no s’actua, el percentatge d’habitatge protegit baixarà del 2% a l’1% del parc residencial total.
“La desqualificació ha de desaparèixer com a mecanisme, perquè és completament contrària al manteniment d’un parc públic”, subratlla Marrani. “Hi ha la proposta de pròrroga mentre Barcelona sigui una zona tensionada, que d’alguna manera ho blinda, però això és insuficient. Cal apostar per una llei molt més contundent. No es tracta de posar pegats a situacions concretes, sinó de fer una aposta política i social real per permetre que la gent continuï vivint a la seva ciutat”.
Més afectació a la inversió pública
Una de les troballes més incòmodes és que aquesta sagnia no recau principalment en la promoció privada, sinó en la pública. Les promocions impulsades per administracions o empreses públiques en sòls no qualificats com a HPO sumen 5.696 unitats que perdran la protecció els pròxims anys, repartides entre 2.042 de venda, 3.401 de lloguer i 253 mixtes. Les promocions de promotors sense ànim de lucre amb protecció no permanent sumen 995 unitats més, i les privades, 983, de les quals 279 corresponen al règim de lloguer, el segment més cobejat per la maquinària especulativa.
La paradoxa és tan amarga com fàcil de quantificar: cada euro públic invertit en aquestes promocions té una vida útil limitada, perquè quan els terminis caduquin l’habitatge s’incorporarà al mercat sense que l’Administració pugui exercir cap mecanisme automàtic de retenció. La conclusió és que el sector públic ha estat alimentant durant dècades una bossa d’habitatge que tornarà al circuit privat just quan la pressió immobiliària és més alta.
“És absolutament inacceptable que es construeixi habitatge amb diners públics que passi al mercat privat. I és igualment inacceptable que l’Administració faci habitatge públic i no se n’ocupi del manteniment”, sentencia Marrani. I afegeix que “també és important tenir en compte que alguns dels factors que incideixen en l’estat general del parc d’habitatge de Barcelona depenen precisament d’aquest traspàs a mans privades d’edificis d’habitatge de protecció pública, un fet que constitueix una capa més en la lectura global del problema de l’habitatge a Barcelona: molts dels habitatges protegits venuts als anys setanta i vuitanta van ser adquirits per persones que en aquell moment disposaven d’un poder adquisitiu suficient, però que amb el pas dels anys no han pogut mantenir-los en les condicions que ho podria haver fet una administració pública. Aquestes dues dinàmiques, originades per motius diversos, han contribuït a generar la situació crítica que vivim ara, a la qual cal afegir la pèrdua de sòl públic”.
Blocs que perdran la protecció a Diagonal Mar i el Front Marítim: Selva de Mar 22 / RRenomFoto
Sant Martí concentra, Sarrià es buida
L’informe SOS habitatge ofereix també una operació de cartografia inèdita: per primer cop s’ha pogut construir una visió de conjunt georeferenciada del parc protegit, una feina que s’ha realitzat amb les dades obtingudes a través de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i amb un treball ingent de consulta cadastral, ja que ni l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (Imhab) ni l’Observatori Metropolità de l’Habitatge no havien respost a les sol·licituds d’accés a la informació pública.
I les dades obtingudes dibuixen una ciutat partida en dos. El districte de Sant Martí concentra 4.789 habitatges protegits, el 30% del total municipal, seguit de Sant Andreu (2.847; 17,8%), Nou Barris (2.301; 14,4%) i Sants-Montjuïc (2.228; 14%). En contrast, Sarrià-Sant Gervasi reuneix tan sols 205 unitats -l’1,3% del parc protegit-; l’Eixample, 228 (l’1,4%); les Corts, 295 (1,8%); i Gràcia, 382 (2,4%).
Quan el mapa es creua amb la renda per càpita, la imatge es confirma: els pisos protegits s’aglomeren als barris amb les rendes més baixes i desapareixen pràcticament dels territoris amb més capacitat adquisitiva. A Sarrià-Sant Gervasi i les Corts, el sector privat no ha promogut ni un sol habitatge HPO. La inversió pública, lluny de redistribuir, ratifica una segregació territorial estructural entre el centre i la perifèria.
“El factor determinant és que es construeix on hi ha sòl i el sòl no es troba a la ciutat consolidada”, manté Marrani. “Això ha generat dos grans problemes: no hi ha hagut cap mixtura de rendes i no s’ha donat cap regeneració dels barris centrals, que són, precisament, els que ara pateixen la pressió immobiliària més forta. La gent acaba marxant a la perifèria perquè ja no pot viure al centre. No hi ha voluntat d’enviar els pobres a la perifèria i els rics al centre, però és el que acaba passant, perquè la segregació augmenta cada cop més”.
El 30%, convertit en gest simbòlic
Per intentar corregir aquesta dislocació, l’Ajuntament va aprovar el 2018 la Modificació del Pla General Metropolità (MPGM) que obliga a destinar el 30% del sostre urbanístic a habitatge de protecció pública en les promocions de nova planta o de gran rehabilitació de més de 600 m² en sòl urbà consolidat. La mesura havia de funcionar com una esponja per dipositar habitatge protegit en barris on, fins ara, era quasi inexistent. Sis anys després de l’aprovació, però, l’informe documenta que la regla només ha generat 115 habitatges qualificats d’HPO repartits en 24 finques, a un ritme mitjà de trenta unitats anuals entre 2022 i 2024.
Els autors subratllen tres causes que han buidat la mesura: la normativa exclou les intervencions de menys de 600 m² -que són majoria en el teixit consolidat-, la caducitat dels expedients disciplinaris d’incompliment -que ha fet inviables moltes sancions- i les vies de compensació -que han permès dispersar la quota o esquivar-la-. A la pràctica, l’instrument urbanístic més innovador per descentralitzar el parc d’habitatge protegit ha quedat reduït a un gest residual.
“El 30% ha espantat els fons voltor i això és el que importa”, assegura Marrani. “Això vol dir que alguna cosa per aquí pot funcionar. El mecanisme probablement necessita millores -ara n’estan excloses les finques catalogades de nivell A, B i C, que no haurien d’estar-ne- i l’Ajuntament hauria de reforçar les inspeccions i el control del compliment normatiu. Però no podem descartar les poques coses que veiem que funcionen. No trobarem la panacea en una sola fórmula: serà una suma de coses petites. Però tot suma”.
Dels 34.980, només 2.037 en marxa
Quan l’informe creua les previsions urbanístiques per sectors de planejament, el desequilibri entre el paper i l’obra esdevé sagnant. El maig de 2024 -segons les dades facilitades amb dos anys de retard per l’Ajuntament-, hi havia previstos a Barcelona 26.605 habitatges HPO, 3.286 HPO per a reallotjament i 5.089 allotjaments dotacionals -aquesta darrera categoria, creada el 2022 a través d’una MPGM específica, encara té la regulació funcional pendent d’aprovació definitiva-; en total, 34.980. D’aquests, només 2.037 estan en fase de construcció.
El 2024 hi havia 13.584 habitatges protegits pendents de gestió del sòl i 8.434 pendents de planejament o de planejament derivat. Sumats, 22.018, en una previsió “altament incerta”, per fer servir el llenguatge dels autors de l’informe. Els grans àmbits -la MPGM del 22@ amb 16.123 unitats, la Marina de la Zona Franca amb 5.266 i Sant Andreu-Sagrera amb 4.905- es concentren, un cop més, a la perifèria, i ratifiquen la dinàmica detectada en el parc ja construït: els barris centrals continuen exclosos del repartiment.
“El Pla Sectorial d’Habitatge planteja uns objectius ambiciosos, però sense pressupost assignat”, adverteix Marrani. “El pressupost municipal per a habitatge representa un 0,2% del PIB anual. On anem amb això? La primera estratègia per apropar-nos als estàndards europeus és política: augmentar les assignacions pressupostàries. Sense diners, les previsions continuen sent paper mullat i els sectors de planejament, promeses que ningú no executa”.
Sòl públic, tanteig i cooperatives
Davant d’un escenari que combina caducitat, dèficit i desequilibri territorial, l’informe identifica tres palanques amb capacitat d’invertir la tendència. La primera és la generació de sòl qualificat urbanísticament com a HPO o integrat en el patrimoni públic, l’única garantia de protecció permanent: dels 15.956 habitatges actuals, els 6.970 construïts sobre sòl HPO no perdran mai la qualificació. La segona és el dret de tanteig i retracte, que ha permès incorporar 339 habitatges al parc públic entre 2018 i 2024, amb un pic singular de 169 unitats el 2021 -moltes situades, per primer cop, en el centre consolidat de Ciutat Vella i l’Eixample-. La tercera és la implicació de cooperatives, fundacions i entitats sense ànim de lucre, que ja representen el 22,5% de les qualificacions provisionals i que treballen, sobretot, amb cessió de sòl públic en règim de dret de superfície, una fórmula que combina permanència, gestió comunitària i preu reduït. L’estudi subratlla que aquestes tres vies, sumades a la MPGM del 30%, són les úniques que tenen marge d’eixamplar-se sense esperar grans reformes legislatives.
“Cal continuar incentivant les cooperatives i les entitats sense ànim de lucre, perquè no busquen benefici i creen mecanismes per garantir el manteniment a llarg termini”, valora Marrani. “Però el preu de l’obra és molt alt i les aportacions inicials han crescut molt. Per accedir-hi, cal estar dins del barem de renda de l’HPO i alhora tenir uns estalvis importants. Moltes persones no ho poden combinar. Aquestes iniciatives mai no han pogut respondre a les necessitats de les persones més vulnerables. És una via sobretot per a la classe mitjana; no és la solució per a tothom”.
Una projecció que es queda curta
Els autors de SOS habitatge han elaborat una hipòtesi de projecció a tretze anys vista. Comptant els HPO permanents existents, els provisionals que esdevindran definitius, les unitats obtingudes per la reserva del 30% i pel tanteig, i els habitatges previstos pels sectors de planejament en construcció o pendents d’execució, Barcelona disposaria el 2038 d’uns 23.897 habitatges protegits, amb un increment net respecte al 2024 de tan sols 5.356 unitats. Aquesta xifra suposaria el 3% del parc residencial, una proporció encara molt allunyada de la mitjana europea i clarament insuficient per respondre a la demanda. A 31 de desembre de 2024, el Registre de Sol·licitants d’HPO de Barcelona acumulava 41.341 inscripcions, més del doble del parc disponible i molt per damunt del que es preveu construir. La caiguda registrada en el registre entre 2020 i 2022 -recorda l’informe- no respon a una contracció real de la demanda, sinó probablement a la reducció administrativa del termini d’actualització de les dades de tres anys a un. La conclusió és nítida: amb les eines actuals, Barcelona no s’acosta a la mitjana europea ni cobreix la demanda social existent.
“L’habitatge protegit i l’especulació immobiliària són vasos comunicants”, afegeix Marrani. “Si no es frena la pressió especulativa, és molt difícil que qualsevol política d’habitatge públic funcioni. Pots tenir sort i accedir a un habitatge protegit, però si, dins del mateix sector de planejament, l’altra meitat dels habitatges previstos es destina al mercat lliure, i aquests passaran a formar part directament del mercat especulatiu, acabes segregat i empès cap a les àrees metropolitanes. El problema no es pot resoldre tractant l’habitatge protegit de manera aïllada”.
Recuperar un bé públic
Les conclusions dels experts no s’estalvien la dimensió política. L’informe reclama onze línies d’actuació que recorren tota la cadena del problema: garantir una distribució equitativa de l’habitatge protegit a tots els districtes, per afavorir la cohesió urbana i la mixtura social; atendre el dèficit específic de les zones centrals consolidades; reforçar la regla del 30% i incentivar la participació del sector privat; desplegar estratègies específiques per contenir la pèrdua de qualificació en àrees amb dèficits acumulats; impulsar la generació de sòl públic com a “única garantia efectiva de permanència”; incrementar el parc per tanteig i retracte; actuar amb caràcter urgent sobre l’habitatge públic buit; mantenir i incrementar l’habitatge protegit de lloguer; impedir que les 983 unitats privades no permanents alimentin el mercat especulatiu; promoure la participació de cooperatives i entitats sense ànim de lucre; i desbloquejar les situacions paralitzades en el planejament urbanístic. La cartografia de SOS habitatge demostra que el dèficit no és una fatalitat geogràfica: és una conseqüència de decisions polítiques que es poden revertir, sempre que hi hagi voluntat institucional.
“Primer de tot, cal declarar que hi ha un problema i posar-se a pensar globalment en la solució”, conclou Marrani. “Ja no té sentit parlar de Barcelona o de Santa Coloma de Gramenet per separat: l’àrea metropolitana és un sol territori i la lògica especulativa no entén de divisions administratives. Cal un pla d’habitatge metropolità, o d’emergència, com es vulgui dir. Les divisions administratives continuen sent un gran obstacle”.
A Barcelona, l’habitatge protegit ha esdevingut un dic mal construït que el temps va minant. La fotografia que aporta SOS habitatge no és la d’una crisi sobtada, sinó la d’un debilitament sostingut durant dècades sota la mirada complaent de les Administracions. Si la propera generació no troba el coratge polític per redibuixar la base d’aquest dic -ampliant-lo, blindant-lo i situant-lo allà on avui no arriba-, la marea especulativa que també descriu l’informe se l’endurà definitivament.
L’opció de l’habitatge cooperatiu
El conveni marc signat el 2021 entre l’Ajuntament i una vintena d’entitats sense ànim de lucre (ESAL) és l’aposta més significativa de Barcelona per fomentar el cohabitatge cooperatiu i la cessió d’ús com a alternativa al mercat. L’acord ha activat la cessió de 21 finques municipals (742 habitatges) a cooperatives i fundacions mitjançant un dret de superfície que sol tenir una durada de 75 anys, prorrogables a 15 més. L’Administració manté la propietat del sòl, l’entitat construeix i gestiona l’edifici, i les persones sòcies hi poden viure de manera indefinida pagant una aportació inicial i unes quotes mensuals desvinculades de la cotització immobiliària. L’informe documenta que les cooperatives i entitats no lucratives aporten ja el 22,5% del parc d’HPO amb qualificació provisional (479 sobre 2.131), una xifra que demostra el potencial estructural del model. La novetat és doble: l’habitatge deixa de ser una mercaderia per esdevenir un bé d’ús, i la protecció no caduca, perquè la qualificació urbanística del sòl la fa permanent. La gran limitació segueix sent territorial: la pràctica totalitat de les promocions s’ubica fora del centre consolidat.
