L’estudi SOS Habitatge: anàlisi de la situació de l’habitatge des del moviment veïnal, editat per la Federació d’Associacions Veïnals de Barcelona (Favb) i dirigit per les comissions d’Urbanisme i d’Habitatge de la federació, ha basat la seva diagnosi en l’anàlisi de les dades oficials i el treball de camp de diverses entitats ciutadanes, i dibuixa un full de ruta preocupant per a les pròximes dècades si no s’apliquen polítiques correctores de les desigualtats. El treball destaca que l’habitatge protegit (HPO) -una de les principals eines per facilitar l’accés a l’habitatge a les classes treballadores- representa només el 2% del parc residencial de la ciutat i no està distribuït equitativament per tots els districtes i les zones cèntriques de la ciutat són les que en tenen un major dèficit -sobretot Ciutat Vella i l’Eixample-. Com que l’HPO també funciona com a fre per a les operacions immobiliàries especulatives, és en aquestes zones on actuen amb més rapidesa i alhora generen un desplaçament de la població que contribueix
a agreujar el desequilibri territorial.
En paral·lel, l’HPO existent està perdent de manera progressiva la seva vigència: gairebé la meitat dels habitatges amb qualificació de protecció oficial perdran aquesta condició abans de l’any 2068, un total de 7.674 habitatges que passaran al mercat lliure. Només en els pròxims tretze anys ja es preveu la desqualificació de 7.407 habitatges, el 45% del parc protegit actual. A més, només 2.037 habitatges de protecció estan actualment en fase de construcció, i les noves promocions es veuen afectades per planejaments urbanístics paralitzats. Mentrestant, l’especulació avança determinant els preus tant al centre com en noves àrees de centralitat, mentre que les reserves de sòl i els nous desenvolupaments urbans destinats a HPO i a habitatges assequibles s’estan situant principalment a la perifèria.
Aquesta dinàmica desplaça la gentrificació cap a les noves àrees urbanes i contribueix a perpetuar la segregació social de la ciutat. I ho fa de manera molt ràpida: si fins a final del primer semestre de 2024 s’havien localitzat 477 promocions especulatives en oferta, a final del segon semestre ja sumaven 619 promocions amb 11.890 habitatges. És a dir, durant un semestre es van poder localitzar unes 24 noves promocions al mes, gairebé una cada dia laborable. Aquests habitatges especulatius localitzats representaven el 60% dels habitatges en oferta disponible a la ciutat a final de 2024.
El 70% d’aquestes promocions especulatives es porten a terme en edificis ja construïts, mitjançant obres de rehabilitació que generen desnonaments invisibles, assetjament immobiliari i expulsió de residents: es calcula que en vuit anys hi ha hagut més de 19.000 persones afectades per aquests processos. Però la major afectació procedeix de la taxa de rotació dels contractes de lloguer: entre 2016 i 2024 se’n van extingir uns 75.000, amb una població afectada per desplaçament residencial de 180.000 persones.
Segrest de l’habitatge
L’estudi de la Favb planteja que el desequilibri entre l’oferta i la demanda té l’origen en la pèrdua de l’ús de l’habitatge com a residència habitual de les persones. I ho demostra amb dades: 114.579 habitatges dels 785.757 que constaven al cadastre municipal l’any 2021 es destinen a activitats econòmiques. A aquesta xifra caldria sumar els que estan en fase de comercialització, els habitatges d’ús turístic, les segones residències i els lloguers de temporada. És el resultat, conclou l’estudi, de la política financera que ha convertit l’habitatge en un valor d’inversió i un objecte d’especulació per al sector immobiliari, amb uns percentatges de benefici que superen abastament els resultats de sectors econòmics tradicionals -com el bancari o l’industrial- i atrauen capitals no productius i extractors de plusvàlues. Són les Societats Cotitzades d’Inversió Immobiliària (Socimi), les entitats dedicades a l’arrendament d’habitatges (Edav), les societats d’inversió de capital variable (Sicav) o les extintes Golden Visa, totes elles amb privilegis fiscals. Un sector que a través dels usos turístics, els lloguers de temporada, el lloguer per habitacions o la venda d’habitatges de luxe en mercats internacionals treu rendibilitat aprofitant-se de valors que són col·lectius de la ciutat, com la seva centralitat, el patrimoni històric o les millores urbanístiques realitzades amb inversions públiques al llarg de dècades. Un mercat lliure que s’engreixarà amb les promocions d’habitatge protegit que n’aniran perdent progressivament la condició.
Malgrat aquest panorama, entre el 2016 i el 2024 les inversions públiques en matèria d’habitatge no van representar més que el 0,2% del Producte Interior Brut (PIB) anual de la ciutat, amb un Ajuntament sotmès a les polítiques de contenció del deute públic. I és que mentre les Administracions triguen a reaccionar, l’especulació s’adapta ràpid als canvis. Per exemple, el lloguer de temporada, que ja absorbeix gairebé el 80% de l’oferta als portals immobiliaris, ha subtituït els usos turístics. La falta d’una estadística adient o de recursos públics per realitzar inspeccions i sancions envers les pràctiques abusives no fa més que multiplicar el problema. La conseqüència és el col·lapse del mercat de l’habitatge motivat per una escalada imparable de preus.
Tot i que la crisi de l’habitatge implica totes les Administracions, l’estudi llança un missatge a l’àmbit municipal barceloní i a la seva capacitat d’exercir l’urbanisme, alertant que els instruments del Pla General Metropolità del 1976 estan esgotats: “L’Ajuntament ja no exerceix l’expropiació, ni el tempteig i retracte, ni gestiona l’urbanisme en la ciutat consolidada, perquè es fa impossible practicar-ho quan les resolucions judicials han posat els preus d’expropiació a nivell d’un mercat cada cop més tensionat”. En aquest context, la capacitat de reservar sòl, no només per fer HPO, sinó per programar zones verdes o equipaments, és molt limitada.
Lideratge públic per afrontar la crisi
Els autors es mostren convençuts que han de ser les grans ciutats qui han de liderar les solucions a un problema que s’ha acumulat al seu voltant. Per això reclamen a les Administracions, entre d’altres mesures, la creació d’una base de dades pública sobre habitatge que superi el “lamentable” estat de l’estadística oficial i el monopoli de la informació sobre habitatge que maneguen els operadors privats. I avisen que l’errada en el diagnòstic té a veure amb “la gran varietat de predicadors del lliure mercat i d’anàlisis estadístiques per encàrrec de sectors econòmics interessats, que omplen els noticiaris amb l’objectiu d’ocultar les veritables raons de la crisi”. Una crisi que posa de relleu que el creixement en la construcció d’habitatges a Barcelona durant els últims 45 anys (108.570 nous habitatges) ha superat el creixement de la població sense que n’hagi suposat la baixada del preu.
La comparativa entre la distribució de l’habitatge protegit i les operacions especulatives intenta demostrar, amb dades, la persistència de la segregació geogràfica entre rics i pobres, a través de mecanismes com la gentrificació -substitució de la població existent per una altra de major poder adquisitiu-, en un fenomen d’expulsió d’aquesta població cap a les següents corones urbanes, que al seu torn, es trasllada cap a altres ciutats de l’àrea o la regió metropolitana, i que fa impossible el desig de molts veïns i veïnes de Barcelona de continuar vivint a la seva ciutat. Un full de ruta que, conclouen els autors, “està escrit pels poders econòmics globals”.
Un ‘observatori veïnal’ de l’habitatge
SOS Habitatge, signat per Lisa Marrani, Jaume Artigues, Isabel Chao i Marc Fando, conté una exhaustiva recopilació gràfica a escala de ciutat i de districtes feta per Voltes Cooperativa d’arquitectura. El treball s’ha elaborat a partir de les dades sobre habitatge protegit de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana de Barcelona. També inclou informació proporcionada per diferents associacions veïnals, fruit d’un treball de camp i d’una recollida de dades que ha permès desenvolupar les funcions d’observatori veïnal. Les dades abasten el període 2016-2024, amb actualitzacions successives que responen a la rapidesa amb què es produeixen les transformacions urbanes. El text íntegre, amb mapes i taules, es pot consultar a favb.cat.
