Barcelona rebrà aquesta primavera la clau mestra de tots els apartaments turístics de la ciutat. No una de simbòlica com la dels Reis Mags, que obre totes les portes, sinó una altra que més aviat serveix per tancar-ne de mil en mil. La Generalitat de Catalunya ha impulsat una nova normativa que obligarà aquests negocis a obtenir una llicència municipal quinquennal. Cada ajuntament podrà fixar-ne les condicions, així que de facto tindrà la possibilitat de reduir dràsticament l’oferta actual. O d’avalar-la. Avui a Catalunya hi ha uns 100.000 pisos legals d’aquesta mena, els anomenats Habitatges d’Ús Turístic (HUT). La capital catalana en concentra uns 10.000, dels quals aproximadament el 10% s’han incorporat via judicial els darrers quatre anys.
L’invent normatiu prové de la nova consellera de Territori, Esther Capella (ERC), que segons la rumorologia republicana té aspiracions d’alcaldable per al 2027 a Barcelona. Les tingui o no, ha regalat al govern en solitari de Jaume Collboni (PSC) un bon cop d’efecte si sap jugar aquesta oportunitat històrica per a la capital. Els socialistes ho han vist clar i han desencallat al Parlament la tramitació del reglament. La republicana el va anunciar el 7 de novembre com un decret llei que obligaria a clausurar HUT sí o sí a 47 municipis, però el pacte amb el PSC anunciat el passat 20 de desembre ha introduït canvis notables. Ha imposat que es transformi en un projecte de llei per poder convertir la reducció d’allotjaments en una decisió lliure de cada consistori, sense cap ràtio màxima obligatòria, cosa que treu pressió a municipis de costa. Allà on el planejament ho permeti, el permís local pot ser fins i tot de renovació automàtica.
Barcelona ha rebut amb els braços oberts la nova norma, perquè li dona cobertura legal per retallar allotjaments sense topalls obligatoris. Collboni ha reconegut en una entrevista a Catalunya Ràdio que vol “aprofitar a fons el decret” per “reduir molt significativament el número de pisos turístics, sobretot a les zones amb més pressió turística i més densitat”, com podria ser Ciutat Vella i, segons com, també la gran Eixample i Gràcia. Ara bé, l’alcalde no sembla tenir cap pressa per anunciar xifres ni requisits. Té temps de sobres, perquè en realitat els efectes de la normativa no es veuran fins al mandat que ve.
Cinc anys de camí
Si no hi ha cap contratemps, abans del 31 de març del 2024 hauria d’haver entrat en vigor la regulació. Llavors s’obrirà un termini de cinc anys durant el qual cada localitat haurà de fixar les condicions per a l’obtenció de la seva llicència. Els tècnics municipals de Barcelona tenen un bon repte per davant, perquè hauran de trobar un filtre objectiu que permeti tombar el volum d’apartaments desitjat pel Consistori i que alhora estigui blindat d’acusacions d’arbitrarietat. Avui per avui, l’executiu socialista voldria que fos un criteri relatiu a la densitat, és a dir, tancar apartaments als barris on més n’hi ha avui.
El més probable és que el sector s’esperi a tenir un escenari del tot clar abans de sol·licitar el permís. I aquells que augurin una negativa seran els últims a fer el tràmit, per mantenir-se operatius el màxim d’anys. La Generalitat va fixar un termini tan ampli per minimitzar les indemnitzacions potencials, ja que per cobrar-ne caldrà demostrar que no s’ha recuperat la inversió prevista. També es dona per feta la judicialització: les patronals Apartur i Federatur han avançat que demanaran empara al Tribunal Constitucional. Avisen, a més, que no es resoldrà l’encariment dels pisos en zones de gran demanda com la capital i que mancarà oferta per encabir els turistes a certs territoris o durant esdeveniments clau com el Mobile World Congress.
Què diu la normativa?
La regulació té força complexitat. No s’aplica a tot el territori català, sinó només a 140 localitats on el Govern constata dificultats d’accés a l’habitatge convencional per raó de preu. A banda, 122 localitats més -les que tenen una ràtio de més de cinc HUT per cada 100 habitants, bàsicament en zones d’esquí o de platja- podran adherir-s’hi si volen. Només quatre compleixen el primer criteri i tenen més de 10 HUT per cada centenar de veïns: Salou, Cambrils, Santa Susanna i Palafrugell. La nova llicència urbanística tindrà una validesa de cinc anys, que posarà fi a la perpetuïtat de l’actual tràmit, una simple comunicació d’inici d’activitat que costa 230 euros.
En un escenari de màxims, la norma podria arribar a més o menys un de cada quatre municipis de Catalunya, que junts sumen 95.000 dels 102.000 apartaments que hi ha registrats al país. Per cert, 85 d’aquests 262 consistoris ja estan aplicant avui algun tipus de regulació, com Barcelona, on no se’n poden obrir des del 2014. Les alarmes fa temps que estaven disparades perquè en l’última dècada s’han multiplicat per deu aquests negocis al país.
Dualitat al món econòmic
La passada campanya electoral va constatar l’existència a Barcelona d’un ampli consens polític en contra dels apartaments turístics. Trias per Barcelona, PSC, Barcelona en Comú i ERC van expressar al maig les seves reticències cap a uns allotjaments que sovint comparteixen replà, ascensor i finca amb comunitats de veïns. Festes sorolloses i descontrolades, maletes amunt i avall constantment i timbres que sonen a deshora per error són algunes de les externalitats més denunciades pels qui viuen al costat.
El moviment per l’habitatge, a més, ha denunciat reiteradament que els allotjaments turístics retiren pisos d’un mercat de lloguer ja massa escàs i car a Barcelona, a banda de contribuir a pujar preus per la via intangible de generar llamineres expectatives de lucre en els propietaris i intermediaris immobiliaris. Així doncs, no s’auguren grans dificultats a l’Ajuntament capitalí per pactar una majoria política favorable a la reducció d’apartaments. El debat se centrarà en quants i on se’n tanquen.
Casualment, el dia que Capella anunciava el decret era a Catalunya un cofundador d’Airbnb, Nathan Blecharczyk. La plataforma perdrà ingressos com a intermediària dels allotjaments que tanquin, però Blecharczyk no va parlar de les seves pèrdues, sinó que va recordar que les restriccions imposades a Nova York han encarit els hotels de la Gran Poma americana. I és que els hotels són els primers beneficiaris d’una gran retallada d’HUT, fins i tot més que els veïns de la ciutat. Ha estat molt eloqüent el gran silenci d’aquest sector davant la mesura. Deu mil apartaments representen un pastís de pernoctacions molt gran a repartir entre els 440 hotels de Barcelona i els de les ciutats properes. Uns establiments que a més viuen un moment dolcíssim, amb un 2023 en què han coincidit preus rècord i ocupacions molt altes en temporada alta, mitjana i també baixa. La Covid-19 els va atropellar i en va fer tancar uns quants, però els supervivents s’han fet d’or amb les ganes de viatjar postpandèmia. Jaume Collboni i Xavier Trias, a més, ja han flirtejat en públic amb la idea de permetre que obrin hotels al centre si rehabiliten finques patrimonials.
L’altre gran transvasament de clientela serà cap al mercat negre, que ja està entrenat gràcies a les habitacions turístiques. Teòricament, avui a Barcelona cap pis amb un veí empadronat pot llogar a visitants les estances sobreres, perquè el Pla Especial Urbanístic d’Apartaments Turístics (PEUAT) municipal ho prohibeix. No obstant, una cerca ràpida als grans portals immobiliaris permet trobar desenes d’anuncis, que arriben a col·locar llits a 300 euros la nit quan hi ha pics d’afluència. Els anunciants no són particulars en busca de picaresca, sinó professionals que tenen ben calculats guanys i sancions potencials per exercir aquesta activitat prohibida. Una part de la demanda que cobreixen els pisos turístics és molt probable que l’absorbeixin noves habitacions pirata.
Lloguers per mesos, la nova bèstia negra
Per completar el panorama, creix amb força un fenomen immobiliari pervers: el lloguer de temporada. El Sindicat de Llogateres ja ha demanat a la Generalitat que abordi de forma “urgent” aquesta realitat emergent. I és que la regulació estatal dels lloguers i la propera normativa dels HUT fan pinça per afavorir l’accés a un pis de lloguer a preu assequible, però ambdues deixen una esquerda per la que ja s’està escolant molta oferta d’habitatge. Segons un estudi del portal Idealista, ja suposa el 30% dels arrendaments a la ciutat. Els contractes per períodes d’entre un i onze mesos proliferen a gran velocitat, perquè ofereixen molta més rendibilitat als amos i no estan contemplats per cap restricció. Les mensualitats poden ser astronòmiques si l’immoble és d’alt standing. El més inquietant és que tenen sortida, almenys a Barcelona, gràcies a la creixent població flotant que hi arriba per estar-s’hi només uns mesos. Un col·lectiu en permanent rotació i sovint amb un poder adquisitiu inversament proporcional al seu interès per la dimensió col·lectiva de l’habitatge.
