A Barcelona, l’especulació ha deixat de ser una idea abstracta per esdevenir una força tangible que es pot cartografiar amb precisió. No és només un terme econòmic que apareix a les pàgines de color salmó dels diaris, sinó una realitat que té adreça, que té barris i que es manifesta en carrers concrets a través d’edificis que canvien de mans de la nit al dia. L’informe SOS habitatge, elaborat per la Federació d’Associacions Veïnals de Barcelona (Favb) amb la col·laboració de la cooperativa Voltes, posa llum sobre aquesta dinàmica silenciosa, però implacable. A través d’un buidatge exhaustiu de dades entre els anys 2016 i 2024, el document dibuixa una geografia de la pressió immobiliària negre sobre blanc. El rastre visible d’una estratègia d’extracció de rendes que està transformant la ciutat de manera estructural són les finques buidades, els contractes no renovats i, en conseqüència, les veïnes i veïns que es veuen obligats a deixar casa seva -i la seva ciutat- per poder continuar el seu projecte vital amb una dignitat material mínima.
Un buit legal que alimenta el negoci
Un dels primers obstacles que identifica l’informe és la paradoxal invisibilitat legal del fenomen. Tot i que l’especulació immobiliària és citada com un element a evitar en textos tan fonamentals com la Llei del Dret a l’Habitatge, la Llei d’Urbanisme, la Llei del Sòl i, fins i tot, la mateixa Constitució espanyola, cap d’aquestes normatives s’atreveix a donar-ne una definició precisa. Jaume Artigues, arquitecte i responsable del capítol de l’informe dedicat a l’especulació, assenyala que aquest buit és un dèficit que hauria de ser esmenat amb una actualització urgent del marc legal. Segons Artigues, les referències que encara s’utilitzen provenen sobretot d’una concepció dels anys seixanta i setanta del segle passat, una època en què el problema es limitava quasi exclusivament a l’especulació sobre el sòl. Tanmateix, la realitat del segle XXI és molt més complexa i agressiva, ja que l’especulació abraça ara tot un conjunt d’elements que van molt més enllà de la parcel·la buida i s’ha traslladat directament al patrimoni construït, és a dir, als edificis sencers on viuen milers de persones.
Aquesta transformació ha convertit el parc residencial de la ciutat en un actiu financer especialment atractiu per al capital internacional. Quan el mercat immobiliari es desvincula de la seva funció social i passa a dependre de les expectatives de rendibilitat futura, el valor de l’habitatge deixa de tenir relació amb el cost de la vida o els salaris de la població local. L’estudi SOS habitatge ha aconseguit localitzar un total de 568 promocions especulatives durant el període analitzat, moltes de les quals corresponen a processos de rehabilitació intensiva d’edificis i finques senceres. La velocitat del procés és alarmant: en determinats períodes s’han arribat a detectar fins a 24 promocions noves al mes, una xifra que implica gairebé una nova operació cada dia laborable del calendari. Aquesta activitat frenètica no es distribueix a l’atzar, sinó que segueix una lògica de colonització territorial que busca zones amb alta accessibilitat o barris que es troben en ple procés de transformació urbana, com són els del centre històric de la ciutat o els que tenen a prop el mar.
Els mapes resultants de l’estudi mostren com es formen autèntics corredors immobiliaris on s’acumulen les operacions i on els preus tendeixen a augmentar amb una intensitat molt superior a la de la resta de la ciutat. Districtes com l’Eixample i Ciutat Vella concentren el volum més elevat d’aquestes promocions, però el fenomen s’està expandint ràpidament cap a barris perifèrics on encara hi ha marge per a la revalorització. Segons Artigues, el sector ha trobat “un sistema per extreure plusvàlues que generen beneficis sistemàticament superiors als de qualsevol activitat industrial”. Això ha provocat que el capital financer es desplaci de manera massiva cap al totxo, buscant rendiments que la indústria tradicional ja no és capaç d’oferir en un context d’inestabilitat global i en països que han concentrat la seva activitat econòmica en el sector dels serveis en detriment del sector secundari. Aquesta dinàmica s’alimenta d’una fauna de societats, com les socimi o les sicav, que operen amb privilegis fiscals que les protegeixen de la pressió impositiva que sí que suporten altres sectors econòmics.
L’impacte d’aquestes operacions és especialment cru quan s’analitza el divorci de marges de benefici dins del mateix sector. Mentre que les empreses constructores, les que realment executen les obres i assumeixen els costos materials, sovint treballen amb marges de benefici nets d’aproximadament un 3,5% anual, les societats promotores assoleixen rendibilitats que Hisenda situa al voltant del 31% anual, explica Artigues. Aquesta diferència abismal reflecteix que el negoci no està en la construcció o el manteniment de l’habitatge, sinó en la gestió financera de la propietat i en l’explotació de la seva revalorització. “Si es vol solucionar el problema de l’habitatge, el primer que s’ha de fer és reduir els factors que provoquen aquesta anomalia, començant per l’eliminació dels avantatges fiscals d’aquestes societats i la supressió definitiva de mesures com la Golden Visa”, explica l’expert de la Favb, que afegeix: “Tot i haver estat qüestionada políticament, [la Golden Visa] deixarà rastres en el mercat durant molts anys més”.
La cohesió social, inexistent
Més enllà dels números, l’especulació és un generador de conflictes urbans d’alta intensitat que fracturen la cohesió social dels barris. L’informe recull que entre 2016 i 2024 s’han extingit desenes de milers de contractes sense continuïtat, provocant una mobilitat forçada que buida les comunitats d’habitants arrelats. Aquesta violència immobiliària no sempre es manifesta en forma de desnonament amb presència policial, sinó que sovint és una pressió invisible: la no renovació del lloguer, la degradació deliberada de les zones comunes d’una finca o l’oferta d’una quantitat econòmica perquè el veí marxi abans d’hora. Les conseqüències d’aquest procés van molt més enllà de l’àmbit estrictament residencial. Artigues insisteix que parlem de crisis que “afecten la salut i l’educació de manera directa”. La deslocalització forçada obliga milers d’alumnes a canviar d’escola a mitjan cicle, trencant les seves xarxes d’amistat i de suport pedagògic, mentre que l’estrès d’un lloguer inassumible o la por a l’expulsió es tradueix en malalties mentals i físiques que saturen el sistema sanitari.
L’expropiació, impracticable
Aquesta situació es veu agreujada per la incapacitat de les administracions públiques per intervenir de manera eficaç en el mercat. L’expert assenyala que les lleis que intenten controlar el sector sovint pateixen d’una falta crònica de recursos. Barcelona, malgrat tenir un pressupost municipal de 4.000 milions d’euros, només en destina uns 238 a polítiques d’habitatge. Això representa que la inversió i el manteniment de la ciutat només suposen el 3,5% del seu Producte Interior Brut, una xifra que Artigues qualifica d’absurda si es compara amb qualsevol empresa privada, que destina percentatges molt més elevats a la seva pròpia estructura. A més, instruments urbanístics fonamentals com l’expropiació o el dret de tanteig i retracte s’estan tornant impracticables. El motiu és que els jurats d’expropiació acaben adjudicant preus finals basats en el valor de mercat d’un mercat ja tensionat, fent que l’adquisició pública de sòl o d’edificis per part de l’Ajuntament sigui econòmicament inassumible per a les arques municipals.
Una lluita desigual
Casos concrets com el projecte del futur Museu Thyssen al passeig de Gràcia, al Palau Marcet -l’antic Cinema Comèdia-, il·lustren aquest camí. El Palau Marcet és un Bé Cultural d’Interès Local que, segons la Llei de Patrimoni, hauria d’haver comunicat a l’Ajuntament el preu de la seva compravenda, però sovint aquestes obligacions se salten o s’ignoren davant la passivitat o la impotència institucional. Aquesta descompensació de forces entre els grans operadors internacionals i els governs locals és el que permet que l’especulació s’hagi convertit en un factor estructural del mercat barceloní. Les operacions ja no són puntuals: el 25% de les promocions localitzades per SOS habitatge corresponen a operadors que tenen més d’una promoció en marxa simultàniament, cosa que demostra una activitat professionalitzada i sostinguda en el temps que busca el màxim benefici en el menor termini possible.
L’habitatge públic, dic de contenció
Davant d’aquest escenari, les perspectives de solució són complexes i requereixen una visió a llarg termini que avui sembla difícil d’implementar. Artigues reconeix que no existeix una solució màgica, però apunta cap a un canvi de model que miri a altres capitals europees. Ciutats com Viena o Amsterdam tenen un avantatge històric: un sector públic d’habitatge molt més potent que el que hi ha a Catalunya, que és qualificat per l’expert de “miserable”. Mentre a Europa el parc públic pot actuar com un dic de contenció contra els preus abusius, a Barcelona el mercat està gairebé totalment en mans privades. La Llei d’Habitatge del 2023 va ser un pas positiu, però segons l’informe ha deixat massa “forats” per on el capital continua escapant-se, cosa que permet el frau en el lloguer de temporada o en altres modalitats contractuals que esquiven el control de preus.
“Així mateix, la fiscalitat municipal s’ha d’actualitzar de manera urgent”, recalca Artigues. L’impost de la plusvàlua, tal com està concebut ara, és un tribut desfasat que només té en compte la revalorització del sòl i no la de l’habitatge com a tal. Aquesta desconnexió entre la realitat del mercat i les eines de recaptació impedeix que l’Ajuntament pugui gravar de manera justa les plusvàlues generades per l’especulació immobiliària. Cap govern sembla voler tocar aquests impostos per por a la reacció dels sectors econòmics, però des d’un punt de vista racional, són tributs que no responen a la situació actual. “És fonamental harmonitzar les iniciatives positives perquè siguin coherents entre elles i no es contradiguin, i evitar que una llei d’habitatge sigui anul·lada per la manca de finançament o per traves administratives d’altres àmbits”, afirma Artigues.
Finalment, l’anàlisi de SOS habitatge subratlla que l’especulació no és només un problema del preu d’adquisició, sinó una amenaça directa a la democràcia urbana. Quan les expectatives de rendibilitat financera passen per sobre del dret constitucional a un sostre digne, la ciutat deixa de ser un espai de convivència per convertir-se en un taulell de joc internacional. L’estabilitat d’Europa i d’Espanya com a destinacions segures per a la inversió ha provocat que Barcelona sigui vista com un port segur pel capital, sobretot en el sector turístic i immobiliari. Aquest èxit comercial, tanmateix, s’està pagant amb la fractura social de la ciutat. La mobilització de desenes de milers de persones en els darrers anys no és casual: és la resposta a una pressió que ja ha arribat al límit de la seva resistència.
Recuperar el control
El mapa de l’especulació a Barcelona que presenta SOS habitatge és una crida a l’acció urgent. Les dades confirmen que el fenomen és sostingut, que està clarament implantat al territori i que té uns responsables amb noms i cognoms en el món financer. Si no es produeix un canvi de rumb radical en la fiscalitat, si no s’eliminen els privilegis dels grans tenidors i si no s’aposta per un parc públic d’habitatge que representi una alternativa real al mercat privat, la geografia de la fractura es farà cada cop més profunda. El futur dels barris de Barcelona depèn de la capacitat de la societat i de les seves institucions per recuperar el control sobre el territori i per posar el dret a l’habitatge per davant de qualsevol expectativa de lucre. La transformació duradora del model residencial de la ciutat ja ha començat, i els interrogants que planteja sobre el dret a la ciutat s’han de respondre avui mateix, abans que el mapa de l’especulació acabi per esborrar definitivament la Barcelona que coneixem.
Aquest procés, lluny de ser una conjuntura passatgera, apunta a una reconfiguració total de qui pot i qui no pot viure a la ciutat. L’especulació, entesa com aquesta extracció de valor sense producció de riquesa real, s’ha convertit en l’engranatge principal d’un sistema que necessita el conflicte per sobreviure. Cada edifici rehabilitat amb criteris de luxe en un barri obrer és un gra de sorra més en una duna que acaba per enterrar el teixit social. Per això, el treball dels autors de l’informe és tan vital: ens proporcionen les eines, els noms i les coordenades per entendre que el que està passant a l’escala de casa nostra no és fruit de la fatalitat, sinó d’una voluntat política i econòmica que pot i ha de ser revertida. La lluita pel dret a l’habitatge és, en darrera instància, la lluita per decidir quin tipus de societat volem ser.
El búnquer fiscal de somici i sicav
Les socimi -societats anònimes cotitzades d’inversió al mercat immobiliari- i les sicav -societats d’inversió de capital variable- no són simples empreses immobiliàries, sinó vehicles d’enginyeria financera dissenyats per maximitzar el retorn del capital a qualsevol preu. El principal atractiu de les socimi és la seva tributació al 0% en l’Impost de Societats, una exempció gairebé total que s’aplica sempre que l’entitat reparteixi en dividends el 80% dels beneficis obtinguts pel lloguer. Aquesta neutralitat fiscal converteix l’habitatge en un producte financer pur: el benefici net del lloguer d’un bloc sencer a l’Eixample arriba pràcticament intacte a l’accionista, sense passar pel filtre impositiu que patiria qualsevol altre negoci productiu o comercial de la ciutat. A més de l’exempció directa de beneficis, aquestes societats gaudeixen de bonificacions del 95% en l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD). Això els permet comprar finques senceres a un cost fiscal ínfim comparat amb el que ha de pagar un veí particular o una petita cooperativa. Per la seva banda, les sicav han funcionat històricament com a mecanismes d’acumulació de grans fortunes amb una fiscalitat simbòlica de l’1%. Com denuncia l’arquitecte Jaume Artigues, aquest ecosistema de privilegis crea una competència deslleial estructural. Mentre la indústria local i els constructors suporten càrregues fiscals estàndard, aquests vehicles dopen la rendibilitat del totxo fins a assolir el 31% de benefici identificat per Hisenda. El resultat és un mercat on la funció social de l’habitatge queda sepultada per una estructura tributària que bonifica, per llei, l’extracció de rendes i l’especulació a gran escala.
L’habitatge públic, l’altra part de l’equació
L’especulació immobiliària és només una de les dues potes del problema de la crisi habitacional a Barcelona que destaca l’informe SOS habitatge. L’altre és la manca d’habitatge de protecció oficial -una realitat que Carrer té previst abordar en profunditat en els pròxims números-. Les dades creuades de les promocions immobiliàries especulatives i l’estat del parc d’habitatge públic han permès fer una interpretació rigorosa -i també innovadora- de la problemàtica al centre de la ciutat i els barris perifèrics. Podeu consultar i descarregar l’informe en PDF a la pàgina web de la Favb: favb.cat.
