L’urbanisme és la disciplina que analitza les necessitats dels assentaments humans i que, a més, dissenya les estratègies d’actuació necessàries per millorar les condicions de vida dels habitants d’aquests assentaments, sempre amb la finalitat exclusiva de satisfer l’interès general.
Per això, la Llei reserva expressament les competències d’urbanisme a l’administració pública i prohibeix que l’exercitin els particulars, i també prohibeix que l’ordenació urbanística de les ciutats generi descohesió social i dispersió territorial (articles 2 i 3 de la llei d’Urbanisme de Catalunya).
I per assegurar encara més aquesta finalitat, la Constitució obliga a fer que l’activitat econòmica se subordini a la funció social, que considera que és un límit obligatori del dret de propietat (article 33), i imposa l’obligació que les plusvàlues urbanístiques reverteixin sempre i sense excepció en tota la comunitat (article 47).
Forçats a marxar
No obstant això, sabem avui que, en ciutats com Barcelona, en l’última dècada el ritme de creixement dels lloguers de l’habitatge ha superat més d’un 15%, en general, el ritme de creixement dels salaris. Això ha fet que en moltes zones el preu dels lloguers s’hagi equiparat al salari dels seus habitants, o que fins i tot els hagi superat.
I si un ha de pagar tot el que guanya al mercat immobiliari per una cosa tan bàsica com és l’habitatge, allò que succeeix és que es veu forçat a marxar a una altra ciutat en la qual els lloguers siguin més baixos. I on ho seran? Doncs, en les que estiguin més lluny de la ciutat encarida i pitjor comunicades amb ella. El lloc que deixa l’habitant que es veu obligat a marxar només el podrà ocupar algú més ric, capaç de pagar l’alt lloguer que el mercat ha imposat en l’habitatge vacant.
Així, la societat del benestar retrocedeix perquè qui continua treballant a la ciutat per un sou que no li permet ja viure en ella, empitjora la seva qualitat de vida en complicar-se-li amb trasllats, cada vegada des de més lluny. A més, la Llei s’incompleix perquè amb la marxa de qui ja no pot pagar els lloguers alts es genera dispersió territorial i amb l’arribada només dels que sí que són capaços de fer-ho, es genera descohesió social, perquè deixa de conviure a la ciutat gent amb diferent capacitat de renda.
Però, sobretot, la Llei s’incompleix perquè l’administració pública ja no és qui estableix el model d’ordenació urbanística a la ciutat encarida, sinó que qui ho fa és el mercat immobiliari, que anteposa la seva activitat econòmica a l’interès general i elimina la funció social com a límit del dret de propietat.
Sabem, també, que aquesta situació s’accelera quan la inversió pública destinada a la millora dels barris degradats encareix el preu dels habitatges que es beneficien d’aquesta millora. Es produeix amb això un nou incompliment de la Llei, atès que els propietaris d’aquests habitatges són els que patrimonialitzen en exclusiva les plusvàlues urbanístiques generades amb diners públics, en lloc de fer-ho tota la comunitat, com exigeix la Constitució.
Davant això, la Llei d’Urbanisme estableix mecanismes de correcció. Diu que per a garantir l’exercici de les competències urbanístiques i el compliment de totes les normes imperatives sobre aquesta matèria, les administracions poden redactar instruments de planejament, de gestió urbanística i poden, també, “intervenir en el mercat immobiliari” (article 2 de la Llei d’Urbanisme de Catalunya).
Si és així, des de l’urbanisme existeix plena habilitació legal perquè les administracions públiques, en exercici de les seves competències urbanístiques, puguin limitar les rendes de lloguer quan s’acrediti que les que imposa el mercat només per assegurar l’optimització del seu benefici, comporten un model d’ordenació urbanística que genera dispersió territorial i descohesió social.
La manera de fer-ho és establir un índex de referència dels preus de lloguer que esdevingui obligatori en els casos demostrats en què els increments desenfrenats d’aquests preus produeixen aquestes conseqüències prohibides.
El planejament urbanístic ha de definir aquests àmbits de limitació obligatòria de les rendes de lloguer, que hauran de regir fins que el mercat es corregeixi i s’adeqüi a la realitat social a la qual està subordinat.
Aquest índex ha de ser adequat per permetre el benefici lògic de l’activitat immobiliària, però no l’especulatiu que pretén i que està rigorosament prohibit per la Constitució i, a més, hauran d’establir-se els mecanismes d’actualització necessaris perquè ningú no hi perdi i l’equilibri es mantingui. De fet, es tracta que el mercat actuï tal com ho feia fa dècades, abans que tots admetéssim que podia desbocar-se en el seu propi benefici i en contra del de tots els altres.
Afavorir el benefici general
El planejament ha de delimitar també les àrees de reforma urbana per a la millora dels barris i afectar els habitatges inclosos en aquestes àrees a les càrregues urbanístiques que la llei preveu per a tota actuació urbanística, inclosa la que es faci en sòl urbà ja consolidat.
Aquestes càrregues s’han de cenyir als costos de l’actuació i a la cessió a la comunitat de part de l’aprofitament lucratiu, que en el cas de les actuacions de reforma urbana serà part de l’aprofitament existent però millorat, com ja es fa a la Comunitat Valenciana, que el fixa en un 5%.
Això no significa que sempre s’hagi d’exigir als propietaris dels habitatges contribuir a tals càrregues, perquè podria succeir que les millores que els barris necessiten no s’arribin a plantejar per falta de capacitat econòmica dels seus veïns per afrontar-les. El que significa és que aquestes càrregues s’hauran d’exigir sempre que els propietaris pretenguin patrimonializar en el seu exclusiu benefici un esforç que és de tots, intentant vendre o llogar el seu habitatge a preus alts gràcies a la millora que la reforma urbana ha reportat a les seves finques.
L’urbanisme fa temps que ha donat la recepta de com actuar. Només cal atrevir-se a cuinar-la.
Pablo Feu és advocat, membre de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona
